Yapım - Build-out

Yapım bir şehir plancısı Bir alan için potansiyel gelişimin miktarı ve yeri ile ilgili tahmini. Bazen "parti-getiri analizi" olarak da anılır, geliştirme, arazi kullanım planlaması süreç. Potansiyel kalkınma etkilerinin değerlendirilmesi, bir inşa analiziyle başlar.

Amaç

Bir inşaat analizi yapmak, arazinin tutma kapasitesini belirler. Yerleşim hesaplaması, gelecekteki arazi kullanım büyümesini tahmin etmek için geliştirme arzını sağlar. Arazi kullanımı tahmini veya tahsis, ekonomik büyüme ve arazinin yeni kalkınma için göreceli çekiciliği gibi talep faktörlerini ekler. Arazi geliştiricileri, bir arazi parselinin karlılığını değerlendirmek için inşa hesaplamaları yapar.

Potansiyel etkiler, kalkınma miktarının çeşitli faktörlerle (örneğin, yeni okul çocuklarının sayısının hesaplanması, trafik gezileri ve su talebi) çarpılarak birikimden elde edilebilir. Not: Çarpanlar genellikle arazi kullanım türüne göre değişir. Bu rakamlar yalnızca bu tesisler için ham talebi sağlar ve ek analiz gereklidir (örneğin, mevcut öğrencilerin okul kapasitesinden çıkarılması veya bir trafik çalışması).

Hesaplama yöntemleri

Build-out geçerlidir arazi kullanımı veya imar Mevcut arazi alanının yoğunluğu ile ilgili varsayımlar. Yerleşim hesaplaması, geliştirmeye yönelik fiziksel kısıtlamalar (örn. Hassas doğal kaynaklar), potansiyel altyapı tahsisleri (örn. Sokaklar, halka açık alan veya yağmur suyu yönetim yapıları) ve pratik tasarım hususları (örn. Arsa düzeni verimsizlikleri) nedeniyle araziyi düşürebilir. Mevcut binalar, yeni geliştirme için mevcut kapasiteyi azaltabilir. Çoğu zaman bu kısıtlamalar, bir tamamlama hesaplaması yapılıncaya kadar bilinmemektedir.

Bir inşa hesaplaması, arazi alanını yoğunluk faktörleriyle çarpar. yerleşim yoğunluk çoğunlukla dönüm başına mesken konut birimi (DU / ac) olarak ifade edilir, ancak minimum bir parti boyutu da kullanılır (özellikle imar için). (Not: Amerika Birleşik Devletleri dışında, metrik sistem genellikle alan ölçü birimi olarak hektarı kullanır). Bir Taban alanı oranı (FAR), tipik olarak, her ikisi de aynı ölçü birimini kullanarak, bina taban alanının arazi alanına oranına dayalı olarak konut dışı gelişmeyi tanımlar. Ek analizler, bina başına konut birimi sayısı, kat sayısı ve / veya fit kare cinsinden bina büyüklüğüne bağlı olarak bina sayısını veya bina kapsamını tahmin edebilir.

Örnek analiz

Örnek yapı analizi

Tipik bir inşaat analizi, 10 dönümlük (40.000 m2) dönüm başına önerilen 4 konut birimine sahip arazi.

  1. Basit bir çarpma (10x4), 40 birimlik bir yapı oluşturacaktır.
  2. Daha karmaşık bir analizde 0,75 dönüm (3,000 m2) 660 fit (200 m) 50 fit (15 m) yol için yol hakkı (KÜREK ÇEKMEK). Bu 9.25 dönümlük (37.400 m2) 37 birim ile izin verilir.
  3. Arazi 2,25 dönümlük (9,100 m2) nın-nin sel düzlüğü, geliştirmeye bir kısıtlama. Bazı topluluklar, geliştiricinin yoğunluğu mülkün başka bir yerine kaydırarak toplam birimleri 40'ta tutmasına izin verir. Diğer topluluklar, hedef birim sayısını 31 birime düşürerek yoğunluk değişimini yasaklar.
  4. Mevcut yapılar, arazide izin verilen ek yeni konut birimlerinin sayısını sınırlayacaktır. Mevcut bir alt bölüm 6 konut birimi içeriyorsa, mevcut kapasite 34 birimdir.
  5. Bu konut birimi kesintilerinin (40-3-9-6) birleştirilmesi, konut inşaatı için 22 konut birimine eşittir.

Ayrıca bakınız