Davis – Stirling Ortak Çıkar Geliştirme Yasası - Davis–Stirling Common Interest Development Act

Davis – Stirling Ortak Çıkar Geliştirme Yasası bölümünün popüler adıdır California Medeni Kanunu 4000 bölümden başlayarak,[1] hangisi yönetir kat mülkiyeti, kooperatif, ve planlı birim geliştirme Kaliforniya'daki topluluklar. Assemblyman Lawrence W. "Larry" Stirling tarafından yazılmıştır ve 1985 yılında California Eyalet Yasama Meclisi. 2012 yılında Kanun kapsamlı bir şekilde yeniden düzenlendi ve 805 sayılı Meclis Yasa Tasarısı ile yeniden kodlandı.[2]

Ev sahipleri derneği

Davis – Stirling altında, bir ortak çıkar geliştirme yaratabilir ev sahipleri derneği (HOA) geliştirmeyi yönetmek için. HOA oluşturmanın bir parçası olarak geliştirici, Sözleşmeler, Koşullar ve Kısıtlamalar Beyannamesi olarak bilinen bir belgeyi kaydeder (CC ve Rs ) ilçe kayıt cihazı ile HOA içindeki birimlere veya parsellere karşı.

Bir devlet kurumu olmasa da, HOA bazı açılardan öyle çalışır. Tarafından tanınan Kaliforniya Yüksek Mahkemesi, CC & Rs Bildirgesi, HOA'nın anayasasıdır ve eyalet veya federal yasalarla çelişmediği ölçüde sakinler için yasal olarak bağlayıcıdır.[3] Doğru şekilde kaydedildikten sonra CC & R'lerin aksi ispatlanana kadar geçerli olduğu varsayılır.[4] California Temyiz Mahkemeleri HOA'nın yarı hükümetsel doğasını açıklamışlardır:

Gerçekte, ev sahipleri dernekleri neredeyse '[ev sahiplerinin] günlük yaşamlarının birçok yönünü düzenleyen ikinci bir belediye hükümeti olarak işlev görürler. [Alıntı.] "'" Derneğin işlevlerinin analizi, derneğin, hemen hemen her durumda bir belediye yönetiminin yetki, görev ve sorumluluklarıyla paralel bir yarı-hükümet kuruluşu olarak görülüyor. Bir 'mini hükümet' olarak dernek, üyelerine hemen hemen her durumda yardımcı hizmetler, yol bakımı, cadde ve ortak alan aydınlatması ve atıkların kaldırılmasını sağlar. Çoğu durumda, topluluk içinde güvenlik hizmetleri ve çeşitli iletişim biçimleri de sağlar. Dahası, belediye polisi ve kamu güvenliği işlevlerine açık bir benzetme var .... "" [Alıntı] "[Alıntı] Kısacası, ev sahipleri dernekleri, CC & R'nin uygulanması yoluyla, birçok yararlı ve arzu edilen hizmetleri sağlar. ortak bir çıkar gelişimine izin veren.[5]

HOA'nın kurulu, CC & Rs veya eyalet ya da federal yasalarla çelişmediği sürece, konut sakinleri için yasal olarak bağlayıcı kurallar koyabilir. Devlet kurumlarının kurulları gibi yönetim kurulu toplantıları, bazı istisnalar dışında genel olarak HOA üyelerine açıktır. Devlet kurumlarında olduğu gibi, mahkemeler genel olarak, HOA'ların görevlerini yerine getirirken sahip oldukları geniş takdir yetkisini ertelemektedir.[6]

HOA'nın ayrıca geliştirme içindeki ev sahiplerinden düzenli ücretler almasına da izin verilir (vergilerle karşılaştırılabilir). Bunlar, güvenlik görevlileri için ödeme yapmak (kapılı topluluklar için bir kapı evinin işletilmesi dahil) ve koridorlar, yürüyüş yolları, park, çevre düzenlemesi, yüzme havuzları, spor salonları, tenis kortları vb. Gibi ortak alanları korumak gibi işlevler için kullanılır. HOA, HOA'nın kurallarını ve CC & R'leri uygulamak için para cezaları verebilir veya ev sahiplerine zararlar ve / veya ihtiyati tedbirler için dava açabilir.

Arka fon

1970'lerde Davis-Stirling'in yürürlüğe girmesine yol açan iki önemli tarihsel eğilim vardı. İlk olarak, tek ailelik müstakil ev baskın olan Konut geliştirme devlet tarihinin çoğu için paradigma. Kaliforniyalı geliştiriciler geleneksel olarak hızlı para kazanmak için yalnızca tek aileli müstakil evler inşa etmeye ve satmaya odaklandılar. Parklar gibi halka açık tesisler inşa etmekle ilgilenmediler. Şehir yönetimlerinin yeni sakinleri böyle şeyler inşa etmeleri için vergilendireceklerini varsaydılar. 1970'lere gelindiğinde, geliştiriciler bu tür düşük yoğunluklu gelişmeler için çoğunlukla iyi arazileri tüketmişlerdi ve daha önce çok engebeli veya çok uzak olduğu düşünülen marjinal arazilerde, genellikle daha önce gözden kaçan daha yüksek yoğunluklu gelişmeler inşa etmeye odaklanmaya başladılar. şehirden şehir merkezleri. Bu gelişmeleri yerel yoğunluk kısıtlamalarına uyarken karlı hale getirmek için (ki bu genellikle tüm geliştirme boyunca ortalama sayılar cinsinden yoğunluğu ölçüyorlar), genellikle bir apartman kompleksi, bir kasaba evleri kümesi gibi bir parsel üzerine yüksek yoğunluklu yapılar inşa edeceklerdi. veya bir satır verandalı evler (hepsi aynı sayıda insanı barındırmak için gereken tek ailelik müstakil ev sayısına göre daha az genişleyen altyapı gerektiriyordu). Aynı anda komşu bir parseli ya açık alan olarak gelişmeden bırakılacak ya da site sakinlerine fayda sağlamak ve hizmet vermek için park gibi bir rekreasyon alanı haline getirmek için ayıracaklardı. Bu nedenle, geliştiricilerin bitişik rekreasyon alanlarından yararlanan yerleşik parsellerin bunlarla ilgilenmesini sağlamak için bir yol bulmaları gerekiyordu.[7]

İkincisi, yürürlüğe girmesi Önerme 13 1978'de Kaliforniya seçmenleri tarafından yerel yönetimlerin emlak vergilerini artırma kabiliyetini ciddi şekilde sınırladı. Bu, yerel yönetimleri yeni konut imarlarını onaylama konusunda giderek daha isteksiz hale getirdi, çünkü mevcut ve gelecekteki tahmini gelirlere dayalı olarak yeni sakinlere yeterli kamu hizmeti sunma yeteneklerinden artık emin değillerdi. Yeni gelişmeleri onaylamadan önce, yerel yönetimler, geliştiricileri geleneksel olarak kabul edilen her türlü hizmeti özelleştirmeye zorlamaya başladı. kamu malları: sokak bakımı, cadde peyzajı, kanalizasyon hizmeti, aydınlatma, güvenlik, yangından korunma, eğlence merkezleri, parklar ve benzerleri. Geliştiriciler, bu tür hizmetler için ödeme yapmak üzere ev sahiplerinden ücretler ve değerlendirmeler alacak ev sahipleri dernekleri kurmak zorunda kaldılar.[7] (Yerel yönetimler ayrıca daha yüksek vergiler yerine hizmetler ve kamusal iyileştirmeler için taşınmaz mallara kullanıcı ücretleri ve özel değerlendirmeler uygulamaya başladılar ve daha sonra 1996 yılında yürürlüğe giren Önerme 218, "Vergilerde Oy Hakkı Yasası".)

1980'lerin başlarında, sonuçta ortaya çıkan HOA patlaması, California yasalarının ortak çıkar gelişmeleri için geçerli olan ciddi sınırlamalarını ortaya çıkardı. Birçok HOA, kötü planlandığından ve 1963 tarihli Kat Mülkiyeti Yasası tarafından (varsa) yalnızca zayıf bir şekilde düzenlendiğinden zorluklarla karşılaştı. 1984 sonbaharında, California Eyalet Meclisi krizi ele almak için bir Seçilmiş Meclis Komitesi topladı. Bu Komitenin, Davis-Stirling Yasası haline gelen tasarıyı hazırlarken dört geniş amacı vardı: (1) mevcut yasal hükümleri birleştirmek; (2) yönetim kurulu genelinde ortak çıkar gelişmelerini düzenleyen yasaları standart hale getirin ve yalnızca belirli türdeki gelişmeler için gerektiğinde istisnalar yapın; (3) mevcut uygulamaları doğrulamak; ve (4) HOA işlemleriyle ilgili çeşitli sorunları çözmek.[8]

Yapısal özet

  • Genel Hükümler (§4000-§4190)
  • Yasanın Uygulanması (§4200-§4202)
  • Yönetim Belgeleri (§4205-§4370)
  • Mülkiyet ve Çıkarların Devri (§4500-§4650)
  • Mülk Kullanımı ve Bakımı (§4700-§4790)
  • Dernek Yönetişimi (§4800-§5405)
  • Finans (§5500-§5580)
  • Değerlendirmeler ve Değerlendirme Toplama (§5600-§5740)
  • Sigorta ve Sorumluluk (§5800-§5810)
  • Uyuşmazlık Çözümü ve Uygulama (§5850-§5985)
  • İnşaat Kusur Davası (§6000-§6150)

Revizyonlar

1 Ocak 2014 itibariyle, Medeni Kanunun 2. Bölümünün 4. Bölümünün 6. Başlığı (Bölüm 1350 ile başlayarak) yürürlükten kaldırılmış ve Medeni Kanunun 4. Bölümünün yeni eklenen 5. Bölümüyle (4. Bölümden başlayarak) fiilen değiştirilmiştir. . Davis-Stirling Yasası tamamen yeniden numaralandırıldı ve Kaliforniya Medeni Kanunu kapsamında yeniden düzenlendi. Yeniden yapılanma, standartlaştırılmış dil, konuların daha mantıklı bir şekilde gruplandırılması ve daha kısa Medeni Kanun bölümleri uygulayarak kanunun anlaşılmasını kolaylaştırmayı amaçladı.[9]

En önemli değişim alanları

  • Standartlaştırılmış bildirim ve teslimat kuralları
  • Yıllık raporlar ve açıklamalar
  • Çıkar çatışmaları
  • Özel kullanım ortak alanlar
  • Uygunsuzluk
  • Rehinler
  • Geri ödeme değerlendirmeleri
  • Geçici yer değiştirme

Referanslar

  1. ^ Cal. Civ. Kod, §4000
  2. ^ Assem. 805 (2011–2012 Kayıt Oturumu)
  3. ^ Villa De Las Palmas Ev Sahipleri Ass'n / Terifaj (2004) 33 Kal. 4. 73
  4. ^ Nahrstedt - Lakeside Village Condominium Ass'n (1994) 8 Cal. 4. 361
  5. ^ Villa Milano Ev Sahipleri Assn. v. Il Davorge (2000) 84 Cal.App 4. 819
  6. ^ Lamden - La Jolla Clubdominium Ev Sahipleri Assn. (1999) 21 Kal. 4. 249
  7. ^ a b Bruce, David E .; Burk, John Rogers; Fransz, Helene Z .; Gilmore, Robert D .; Jackson, F. Scott; Smith, Richard C .; Turner, D. Scott; Wagner, Jeffrey G. (2004). "§ 1.73, A. Tarihsel Arka Plan". Kaliforniya Ortak Faiz Gelişmelerinin Oluşturulması (2019 baskısı). Oakland: Baronun Sürekli Eğitimi. s. 1-56–1-57.
  8. ^ Sproul, Curtis C .; Howell, Mary M .; Rosenberry, Katharine N. (2014). "§ 1. Yasanın Amaçları ve Kapsamı". California Ortak Çıkar Topluluklarına Danışmanlık (2019 baskısı). Oakland: Baronun Sürekli Eğitimi. s. 1-6–1-7.
  9. ^ Gottlieb, Sandra L Esq .; Noland, Alexander Esq .; Neal, Tracy Esq. "Bilmeniz Gerekenler: Yeni Davis – Stirling Yasası. "

Dış bağlantılar