Ayarlanabilir oranlı ipotek - Adjustable-rate mortgage

Bir değişken oranlı ipotek, ayarlanabilir oranlı ipotek (KOL) veya izci ipotek bir Konut kredisi ile faiz oranı üzerinde Not kredi piyasalarında borç almanın borç verene maliyetini yansıtan bir endekse dayalı olarak periyodik olarak ayarlanır.[1] Kredi, borç verenin standart değişken oranından teklif edilebilir /ana oran. Temel endekse doğrudan ve yasal olarak tanımlanmış bir bağlantı olabilir, ancak borç verenin temel piyasa veya endekse özel bir bağlantı sunmaması durumunda, oran borç verenin takdirine bağlı olarak değiştirilebilir. "Değişken oranlı ipotek" terimi, en çok Amerika Birleşik Devletleri Amerika Birleşik Devletleri'nde "ayarlanabilir oranlı ipotek" en yaygın olanıdır ve Federal hükümet tarafından düzenlenen bir ipotek anlamına gelir,[2] ücretlerde kapaklar ile. Pek çok ülkede, ayarlanabilir oranlı ipotekler normdur ve bu tür yerlerde basitçe ipotek olarak anılabilir.

En yaygın endeksler arasında 1 yıllık sabit vadeli Hazine (CMT) menkul kıymetlerinin oranları, fon maliyeti endeksi (COFI) ve Londra Interbank Teklif Oranı (LIBOR). Birkaç kredi veren, diğer endeksleri kullanmak yerine kendi fon maliyetlerini bir endeks olarak kullanır. Bu, kendi finansman maliyeti genellikle endeksle ilgili olacak olan borç veren için sabit bir marj sağlamak için yapılır. Sonuç olarak, borçlu tarafından yapılan ödemeler, değişen faiz oranıyla birlikte zaman içinde değişebilir (alternatif olarak, kredinin vadesi değişebilir). Bu, dereceli ödeme ipoteği, değişen ödeme tutarları ancak sabit bir faiz oranı sunar. Diğer ipotek kredisi türleri şunları içerir: sadece faizli ipotek, sabit oranlı ipotek, negatif amortisman ipoteği, ve balon ödemeli ipotek.

Ayarlanabilir oranlar, faiz oranı riskinin bir kısmını, borç veren borçluya. Öngörülemeyen faiz oranlarının sabit faizli kredilerin alınmasını zorlaştırdığı durumlarda kullanılabilirler. Borçlu, faiz oranı düşerse fayda sağlar, ancak faiz oranı artarsa ​​kaybeder. Borçlu, sabit veya sınırlı oranlı ipoteklere kıyasla azalan marjlardan borçlanma maliyetinin temelini oluşturur.

Özellikler

Dizin

Bazı ülkelerde, bankalar bir ana borç verme oranı endeks olarak kullanılır. Endeks, üç yoldan biriyle uygulanabilir: doğrudan, oran artı marj bazında veya indeks hareketine dayalı olarak.

Doğrudan uygulanan bir endeks, faiz oranının tam olarak endeksle değiştiği anlamına gelir. Diğer bir deyişle, senetteki faiz oranı tam olarak endekse eşittir. Yukarıdaki endekslerden yalnızca sözleşme oranı endeksi doğrudan uygulanır.[1]

Oran artı marj temelinde bir endeks uygulamak, faiz oranının temeldeki endekse artı bir marjla eşit olacağı anlamına gelir. Teminat, senette belirtilir ve kredinin ömrü boyunca sabit kalır.[1] Örneğin, bir ipotek faiz oranı notta LIBOR artı% 2, marj% 2 ve endeks LIBOR olarak belirtilebilir.

Bir indeksi uygulamanın son yolu hareket temelidir. Bu şemada, ipotek, üzerinde anlaşmaya varılan bir oranda oluşturulur ve ardından endeksin hareketine göre ayarlanır.[1] Doğrudan veya endeks artı marjın aksine, başlangıç ​​oranı açıkça herhangi bir endekse bağlı değildir; ayarlamalar bir dizine bağlıdır.

Temel özellikler

ARM'lerin en önemli temel özellikleri şunlardır:[3]

  1. Başlangıç ​​faiz oranı. Bu, bir ARM'deki başlangıç ​​faiz oranıdır.
  2. Ayar süresi. Bu, bir ARM'deki faiz oranının veya kredi süresinin değişmeden kalması planlanan süredir. Bu sürenin sonunda oran sıfırlanır ve aylık kredi ödemesi yeniden hesaplanır.
  3. Endeks oranı. Çoğu kredi veren, ARM faiz oranı değişikliklerini bir endeks oranındaki değişikliklere bağlar. Borç verenler, ARM oranlarını çeşitli endekslere dayandırır, en yaygın olanı bir, üç veya beş yıllık Hazine tahvilleri üzerindeki oranlardır. Diğer bir ortak endeks, tasarruflara ve kredi kuruluşlarına ulusal veya bölgesel ortalama fon maliyetidir.
  4. Sınır. Bu, kredi verenlerin ARM faiz oranını belirlemek için endeks oranına ekledikleri yüzde puanlarıdır.
  5. Faiz oranı sınırları. Bunlar, faiz oranının veya aylık ödemenin, her düzeltme dönemi sonunda veya kredinin ömrü boyunca ne kadar değiştirilebileceğine ilişkin limitlerdir.
  6. İlk indirimler. Bunlar, genellikle promosyon amaçlı yardım olarak kullanılan ve bir kredinin ilk yılında veya daha fazlasında sunulan faiz oranı indirimleridir. Faiz oranını geçerli oranın (endeks artı marj) altına düşürürler.
  7. Negatif amortisman. Bu, ipotek bakiyesinin arttığı anlamına gelir. Bu, aylık ipotek ödemeleri, ipotek için ödenmesi gereken tüm faizi ödeyecek kadar büyük olmadığında gerçekleşir. Bu, ARM'de bulunan ödeme üst sınırı, anapara artı faiz ödemesi ödeme üst sınırından daha büyük olacak şekilde yeterince düşük olduğunda ortaya çıkabilir.
  8. Dönüştürmek. Borç verenle yapılan anlaşma, alıcının ARM'yi belirlenen zamanlarda sabit oranlı bir ipoteğe dönüştürmesine izin veren bir maddeye sahip olabilir.
  9. Ön ödeme. Bazı anlaşmalar, ARM erken ödenirse alıcının özel ücretler veya cezalar ödemesini gerektirebilir. Ön ödeme koşulları bazen tartışılabilir.

Bir ev ipotek kredisi seçimi karmaşık ve zaman alıcıdır. Alıcıya bir yardım olarak, Federal rezerv kurulu ve Federal Ev Kredisi Banka Kurulu bir ipotek kontrol listesi hazırladı.

Kapaklar

Borçlu tarafından yapılan ödemelerin zaman içinde artabileceği herhangi bir ipotek, borçlu için mali sıkıntı riskini beraberinde getirir. Bu riski sınırlandırmak için, ücretlere ilişkin sınırlamalar — kapaklar sektörde — ayarlanabilir oranlı ipoteklerin ortak bir özelliğidir.[1] Sınırlamalar genellikle ipoteğin üç özelliği için geçerlidir:

  • faiz oranı değişiminin sıklığı
  • faiz oranındaki periyodik değişim
  • Kredinin ömrü boyunca faiz oranındaki toplam değişim, bazen can sınırı olarak adlandırılır

Örneğin, belirli bir ARM, aşağıdaki türlerde faiz oranı düzenleme sınırlarına sahip olabilir:

  • altı ayda bir yapılan faiz ayarlamaları, tipik olarak düzenleme başına% 1, yılda toplam% 2
  • yılda yalnızca bir kez yapılan faiz ayarlamaları, tipik olarak maksimum% 2
  • faiz oranı bir yılda% 1'den fazla ayarlanamaz

Mortgage ödeme düzenleme sınırları:

  • maksimum ipotek ödeme ayarlamaları, genellikle ödeme opsiyonlu / negatif amortisman kredilerinde yıllık% 7,5

Kredi faiz oranı düzeltme tavanlarının ömrü:

  • toplam faiz oranı ayarlaması kredinin süresi boyunca% 5 veya% 6 ile sınırlıdır.

Faiz oranındaki periyodik değişim üzerindeki üst limitler, ilk periyodik değişimde bir limit ve sonraki periyodik değişim için ayrı bir limit olarak bölünebilir; örneğin, ilk ayarlamada% 5 ve sonraki düzeltmelerde% 2.

Yaygın olmamakla birlikte, bir üst sınır, maksimum aylık ödemeyi göreceli şartlar yerine mutlak şartlarla (örneğin, ayda 1000 $) sınırlayabilir.

Negatif amortismana izin veren ARM'ler, genellikle faiz oranı ayarlamasından daha az sıklıkla gerçekleşen ödeme ayarlamalarına sahip olacaktır. Örneğin, faiz oranı her ay ayarlanabilir, ancak ödeme tutarı yalnızca 12 ayda bir yapılabilir.

Başlık yapısı bazen şu şekilde ifade edilir: ilk ayar başlığı / sonraki ayar başlığı / can şapkasıÖrneğin, ilk ayarlamada% 2'lik bir tavan, sonraki düzeltmelerde% 2'lik bir tavan ve toplam faiz oranı ayarlamalarında% 5'lik bir tavan olan bir kredi için 2/2/5. Yalnızca iki değer verildiğinde, bu, ilk değişiklik sınırının ve periyodik sınırın aynı olduğunu gösterir. Örneğin, 2/2/5 cap yapısı bazen basitçe 2/5 yazılabilir.

Motifler

ARM'ler, genellikle borçluların faiz oranı değişikliklerinin riskini üstlenmeye istekli olmaları halinde ilk ödemelerini düşürmelerine izin verir. Tüketicilerin, en düşük başlangıç ​​oranlarına sahip sözleşmeleri tercih etme eğiliminde olduklarına dair kanıtlar vardır; örneğin, tüketicilerin hemen aylık mortgage maliyetlerine odaklanma eğiliminde olduğu İngiltere gibi.[4] Tüketicilerin kararları, aldıkları tavsiyeden de etkilenebilir ve tavsiyelerin çoğu, finansal piyasa yapıları nedeniyle ARM'leri tercih edebilecek borç verenler tarafından sağlanır.[4]

Pek çok ülkede, bankalar veya benzeri mali kurumlar, ipoteklerin birincil yaratıcısıdır. Müşteriden finanse edilen bankalar için mevduat müşteri mevduatları tipik olarak konut ipoteklerinden çok daha kısadır. Bir banka sabit oranlarda yüksek hacimli ipotek teklif etse, ancak fonlamasının çoğunu mevduattan (veya diğer kısa vadeli fon kaynaklarından) sağlasaydı, varlık-borç uyuşmazlığı yüzünden faiz oranı riski.[4] Bu durumda, ipotek portföyünden elde edilen faiz gelirinin, mevduat sahiplerine ödemek için gerekenden daha az olması riskini taşır. Amerika Birleşik Devletleri'nde, bazıları tasarruf ve kredi krizi kısmen sorundan kaynaklanıyordu: tasarruf ve kredi şirketlerinin kısa vadeli mevduatları ve uzun vadeli, sabit oranlı ipotekleri vardı ve bu nedenle Paul Volcker 1980'lerin başında faiz oranlarını yükseltti. Bu nedenle, bankalar ve diğer finansal kuruluşlar, riski azalttığı ve fon kaynaklarıyla eşleştiği için ayarlanabilir faiz oranlı ipotek sunar.

Bankacılık düzenleyicileri, bu tür sorunlardan kaçınmak için varlık-pasif uyumsuzluklarına çok dikkat eder ve bankaların diğer varlıklarıyla ilgili olarak ellerinde tutabilecekleri uzun vadeli sabit faizli ipotek miktarlarına sıkı kısıtlamalar getirir. Riski azaltmak için, birçok ipotek oluşturucu, ipoteklerinin çoğunu, özellikle de sabit oranlı ipotekleri satmaktadır.

Borçlu için, ayarlanabilir oranlı ipotekler daha ucuz olabilir, ancak daha yüksek risk taşımak pahasına olabilir. Birçok ARM'de "teaser dönemleri ", ARM'nin" tam endeksli "oranın önemli ölçüde altında bir faiz oranına sahip olduğu nispeten kısa başlangıç ​​sabit oranlı dönemler (tipik olarak bir aydan bir yıla kadar). Tanıtım dönemi, bazı borçluları bir ARM olarak görmeye teşvik edebilir. Gerçekte temsil ettiğinden daha fazla bir pazarlık. Düşük bir teaser oranı, bir ARM'yi ortalamanın üzerinde ödeme artışlarını sürdürmeye yatkın hale getirir.

Varyantlar

Hibrit Kollar

Karma bir ARM, ilk bir süre için sabitlenen ve daha sonra dalgalanan bir faiz oranına sahiptir. "Karma", ARM'nin sabit oranlı ve ayarlanabilir oran özelliklerinin karışımını ifade eder. Hibrit ARM'ler, başlangıçtaki sabit oranlı ve ayarlanabilir oran dönemleri ile anılır, örneğin 3/1, 3 yıllık sabit faiz oranı dönemine ve sonraki 1 yıllık faiz oranı ayarlama dönemlerine sahip bir ARM içindir. Karma bir ARM'nin sabit bir orandan geçtiği tarih ödeme planı ödeme planını ayarlama, sıfırlama tarihi olarak bilinir. Sıfırlama tarihinden sonra, bir hibrit ARM, herhangi bir sıradan ARM gibi, belirli bir endeks üzerinde bir marjda yüzer.[5]

Hibrit ARM'lerin popülaritesi son yıllarda önemli ölçüde artmıştır. 1998'de 30 yıllık sabit oranlı ipoteklere göre melezlerin yüzdesi% 2'den azdı; altı yıl içinde bu% 27,5'e yükseldi.[5]

Diğer ARM'ler gibi, hibrit ARM'ler de borç verenden borçluya bir miktar faiz oranı riski aktarır, böylece borç verenin birçok faiz oranı ortamında daha düşük bir senet oranı sunmasına izin verir.

Opsiyon Kolları

"Opsiyonlu ARM" tipik olarak borçluya başlangıçta dört aylık ödeme seçeneği sunan 30 yıllık bir ARM'dir: belirli bir minimum ödeme, yalnızca faiz ödemesi, 15 yıllık tam amortisman ödemesi ve 30 yıllık tam amortisman ödemesi.[6]

Bu tür kredilere "ödeme seç" veya "öde seçeneği" ARM'leri de denir.

Bir borçlu, tahakkuk eden faizden daha düşük bir Pay-Option ARM ödemesi yaptığında, "negatif amortisman" oluşur, bu da tahakkuk eden faizin ödenmemiş kısmının ödenmemiş anapara bakiyesine eklendiği anlamına gelir. Örneğin, borçlu minimum 1000 $ ödeme yaparsa ve ARM aylık 1.500 $ faiz tahakkuk etmişse, borçlunun kredi bakiyesine 500 $ eklenecektir. Ayrıca, gelecek ayın yalnızca faiz ödemesi yeni, daha yüksek anapara bakiyesi kullanılarak hesaplanacak.

Opsiyonlu ARM'ler genellikle çok düşük bir teaser oranıyla (genellikle% 1 kadar düşük) sunulur ve bu, ARM'nin ilk yılı için çok düşük minimum ödemelere dönüşür. Boom zamanlarında, borç verenler genellikle borçluları, tamamen amortisman ödeme seviyesinin altındaki mortgage ödemelerine dayanarak teminat altına alırlar. Bu, borçluların, aksi takdirde mümkün olandan çok daha büyük bir krediye hak kazanmasını (yani, daha fazla borç almasını) sağlar. Bir Opsiyon ARM'yi değerlendirirken, ihtiyatlı borçlular teaser oranına veya ilk ödeme seviyesine odaklanmayacak, ancak endeksin özelliklerini, endeks değerine eklenen "ipotek marjının" boyutunu ve diğer şartları dikkate alacaklardır. Kol. Özellikle, (1) uzun vadeli faiz oranlarının yükselmesi; (2) evleri takdir etmeyebilir, hatta değer kaybedebilir ve hatta (3) her iki riskin de gerçekleşebileceğini.

Opsiyonlu ARM'ler, özellikle gelirleri mevsimsel olarak dalgalanıyorsa ve böyle bir ARM'nin sağlayabileceği ödeme esnekliğine ihtiyaçları varsa, artan gelirleri olan sofistike borçlular için en uygun olanıdır. Gelişmiş borçlular, tahakkuk etmesine izin verdikleri negatif amortisman düzeyini dikkatli bir şekilde yöneteceklerdir.

Bu şekilde, bir borçlu, bu ürünün negatif amortismanı ve diğer özellikleri kısa sürede önemli ödeme artışlarını tetikleyebildiğinde "ödeme şoku" olan Opsiyonlu ARM'nin ana riskini kontrol edebilir.[7]

Bir Option ARM'deki minimum ödeme, eğer ödenmemiş anapara bakiyesi negatif amortismana ilişkin maksimum limite ulaşır (tipik olarak orijinal kredi tutarının% 110 ila% 125'i). Böyle bir durumda, bir sonraki minimum aylık ödeme, ARM'yi kalan vadesi boyunca tamamen amorti edecek bir seviyede olacaktır. Buna ek olarak, Opsiyon ARM'leri, ARM'yi kalan vadesi boyunca tam olarak amorti etmek için ARM'yi tekrar hızına getirmek için ödeme ayarlandığında otomatik "yeniden düzenleme" tarihlerine (genellikle her beş yılda bir) sahiptir.

Örneğin, negatif amortisman kredi bakiyesinin 220.000 $ 'ı aşmasına neden olursa,% 110 "neg am" üst sınırına sahip 200.000 $' lık bir ARM, mevcut tam endeksli faiz oranına ve kredinin kalan vadesine göre tamamen amortisman ödemesine ayarlanır . % 125 yeniden kullanım için, kredi bakiyesi 250.000 $ 'a ulaştığında bu gerçekleşecek.

Negatif amortisman yaratmasına izin verilen herhangi bir kredi, borçlunun evindeki öz sermayesini azalttığı anlamına gelir, bu da krediyi geri ödeyecek kadar satamama şansını artırır. Mülk değerlerinin düşmesi bu riski daha da artıracaktır.

Opsiyonlu ARM'ler, daha uzun sabit oranlı dönemlere sahip "hibritler" olarak da mevcut olabilir. Bu ürünler muhtemelen düşük teaser oranlarına sahip olmayacaktır. Sonuç olarak, bu tür ARM'ler negatif amortisman olasılığını azaltır ve muhtemelen bir "karşılanabilirlik" ürünü arayan borçlulara hitap etmeyecektir.

Nakit akışı ARM'leri

Nakit akışı ARM, minimum ödeme seçeneğidir Konut kredisi. Bu tür kredi, bir borçlunun çeşitli seçenekler arasından aylık ödemelerini seçmesine izin verir. Bu ödeme seçenekleri genellikle 30 yıllık, 15 yıllık düzey, yalnızca faiz düzeyi ve minimum ödeme düzeyinde ödeme seçeneği içerir. Minimum ödeme düzeyi genellikle şu değerden daha düşüktür: faiz sadece ödeme. Bu tür bir kredi negatif amortismana neden olabilir. Minimum ödeme yapma seçeneği genellikle yalnızca kredinin ilk birkaç yılı için geçerlidir.

Nakit akışı ARM ipotekleri ile eşanlamlıdır seçenek ARM veya ödeme seçeneği ARM ipotekler, ancak nakit akışı seçeneklerine sahip tüm krediler ayarlanabilir değildir. Aslında, sabit oranlı nakit akışı opsiyon kredileri, nakit akışı ARM'leri ve opsiyonlu ARM'leri ile aynı nakit akışı seçeneklerini korur, ancak 30 yıla kadar sabit kalır.[kaynak belirtilmeli ]

Terminoloji
DönemTanım
X / YHibrit ARM'ler genellikle bu formatta anılır; burada X, ilk düzenlemeden önce ilk faiz oranının uygulandığı yıl sayısıdır (ortak terimler 3, 5, 7 ve 10 yıldır) ve Y, düzenlemeler arasındaki aralıktır. (ortak terimler bir yıl için 1 ve altı ay için 6'dır). Örnek olarak, 5/1 ARM, ilk faiz oranının beş yıl (veya ödemeler açısından 60 ay) için geçerli olduğu ve ardından faiz oranının yıllık olarak ayarlandığı anlamına gelir. (Ancak emanet hesapları için ayarlamalar 5/1 planına uymaz; bunlar yıllık olarak yapılır.)
Tam Endekslenmiş OranARM fiyatı, Endeks + Marj = Tam Endeksli Oran eklenerek hesaplanır. Bu, kredinizin Başlangıç ​​Oranı (sabit başlangıç ​​dönemi için başlangıç ​​özel oranı) olmadan geçerli olacağı faiz oranıdır. Bu, ayarlama yapılırsa kredinin daha yüksek olacağı anlamına gelir, tipik olarak sabit orandan% 1-3 daha yüksek. Bunun hesaplanması, kredinin gelecekteki faiz oranını tahmin etmeye yardımcı olduğu için ARM alıcıları için önemlidir.
MarjEndeksin senet faiz oranına "endeks artı marj" esasına göre uygulandığı ARM'ler için, marj, banknot oranı ile banknot oranının dayandığı endeks arasındaki fark olup yüzde cinsinden ifade edilir.[1] Bu karıştırılmamalıdır kar marjı. Marj ne kadar düşükse, kredi borçluya o kadar iyidir çünkü maksimum oran her düzeltmede daha az artacaktır. Marjlar% 2 ile% 7 arasında değişecektir.
DizinGibi yayınlanan bir finansal endeks LIBOR ARM faiz oranını periyodik olarak ayarlamak için kullanılır.
Başlangıç ​​OranıBaşlangıç ​​sabit faiz dönemi için ARM kredisi satın alanlara sağlanan başlangıç ​​oranı.
PeriyotFaiz oranı ayarlamaları arasındaki sürenin uzunluğu. Faiz oranlarının düştüğü dönemlerde, daha kısa bir dönem borçluya fayda sağlar. Öte yandan, faiz oranlarının yükseldiği zamanlarda, daha kısa bir dönem borç verene fayda sağlar.
ZeminBir ARM kredisinin faiz oranı için minimum oranı belirleyen bir madde. Krediler, Başlangıç ​​Oranı = Taban özelliği ile gelebilir, ancak bu esas olarak Uygun Olmayan (diğer bir deyişle Alt-Prime veya Program Borç Verme) kredi ürünleri içindir. Bu, bir ARM kredisinin Başlangıç ​​Oranından daha düşük ayarlanmasını engeller. Bir "A Kağıt" kredisi tipik olarak Taban değerine sahip değildir veya% 2 altındadır.
Ödeme ŞokuMortgage kredisi faiz oranlarının şiddetli (borçlu tarafından beklenmeyen veya planlanan) yukarı doğru hareketini ve borçlular üzerindeki etkisini tanımlamak için sektör terimi. Bu, borçlu için ciddi mali sıkıntılara yol açabileceğinden, ARM için en büyük risktir.
KapOran değişikliklerinin miktarı veya sıklığına ilişkin bir sınırlama getiren herhangi bir madde.

Kredi kapakları

Kredi limitleri, ödeme şokuna karşı ödeme koruması sağlar ve ARM kredilerinde ilk sabit oranlarla kumar oynayanlar için bir faiz oranı kesinliği ölçüsü sağlar. Tipik bir İlk İpotek Ayarlanabilir Faizli Mortgage veya First Lien Hibrit Ayarlanabilir Faizli Mortgage.

İlk Ayarlama Oranı Sınırı: Kredilerin çoğu, ilk sabit döneme endekslenen başlangıç ​​ayarlamaları için daha yüksek bir üst sınıra sahiptir. Diğer bir deyişle, ilk sabit vade ne kadar uzunsa, banka kredinizi potansiyel olarak o kadar çok ayarlamak ister. Tipik olarak, bu üst sınır, başlangıçta sabit faiz süresi üç yıl veya daha düşük olan bir kredide Başlangıç ​​Oranının% 2-3 üzerindedir ve başlangıçta sabit oran süresi beş yıl veya daha uzun olan bir kredide Başlangıç ​​Oranının% 5-6 üzerindedir. .

Oran Ayarlama Sınırı: Bu, her bir ardışık düzeltmede bir Ayarlanabilir Faiz Oranının artabileceği maksimum tutardır. İlk üst sınıra benzer şekilde, bu tavan başlangıçta sabit vadesi üç yıl veya daha uzun olan krediler için Başlangıç ​​Oranının% 1 üzerindedir ve başlangıçta sabit vadesi beş yıl veya daha uzun olan krediler için Başlangıç ​​Oranının genellikle% 2 üzerindedir.

Ömür Boyu Sınır: Çoğu İlk Mortgage kredisi, Başlangıç ​​Oranının% 5 veya% 6'sının üzerinde bir Yaşam Sınırına sahiptir (bu, nihayetinde borç verene ve kredi derecesine göre değişir).

  • ARM Kapaklar için Sektörel Kısa Açıklama

İşletme sınırları içinde en sık olarak, her bir sınırı belirten basitçe dahil edilen üç sayı ile ifade edilir. Örneğin, bir 5/1 Hibrit ARM, 5/2/5 (% 5 başlangıç ​​sınırı,% 2 ayarlama sınırı ve% 5 kullanım ömrü sınırı) kapak yapısına sahip olabilir ve içeriden kişiler buna 5-2-5 sınırı diyebilir. Alternatif olarak, 1 yıllık bir ARM, 1-1-6 olarak bilinen 1/1/6 sınıra (% 1 başlangıç ​​sınırı,% 1 ayarlama sınırı ve% 6 kullanım ömrü sınırı) sahip olabilir veya alternatif olarak 1/6 sınır olarak ifade edilebilir (bir rakamın atlanması, başlangıç ​​ve ayarlama sınırlarının aynı olduğunu gösterir).

ARM türü için tam makaleye bakın. Negatif amortisman krediler doğası gereği. İlk İpotek Aylık Ayarlanabilir krediler gibi daha yüksek riskli ürünler Negatif amortisman ve Ev sermayesi kredi limitleri (HELOC'lar) Sınırı yapılandırmanın tipik bir İlk İpotek İpoteğinden farklı yollarına sahiptir. Tipik İlk İpotek Aylık Ayarlanabilir krediler Negatif amortisman kredinin temel oran için ("Tam Endeksli Oran" olarak da bilinir)% 9,95 ile% 12 arasında (değerlendirilen maksimum faiz oranı) bir ömür sınırı vardır. Bu kredilerin bazıları çok daha yüksek oran tavanlarına sahip olabilir. Tam endeksli oran her zaman beyanda listelenir, ancak borçlular, kredi yeniden düzenleninceye kadar, yani anapara ve faiz ödemelerinin vadesi dolana kadar, asgari ödeme ile oran artışlarının tam etkisinden korunurlar. tamamen endekslenmiş oran.

HELOC'lar, bankalar tarafından öncelikli olarak ikinci haciz pozisyonunda bulunmaları için tasarlandığından, normalde yalnızca ihraç edildikleri eyalette yasaların izin verdiği maksimum faiz oranıyla sınırlandırılırlar. Örneğin, Florida şu anda faiz oranı ücretlerinde% 18'lik bir sınıra sahiptir. Borçlu için risklidirler, çünkü çoğunlukla Wall Street Journal asal oranı Spot Endeks olarak kabul edilen veya anında değişime tabi olan bir finansal gösterge olarak kabul edilir (tıpkı Prime Rate'e dayalı krediler gibi). Borçlu olma riski, finansal bir durumun Federal Rezerv Oranları dramatik bir şekilde yükseltmek (bkz. 1980, 2006) borçluya olan yükümlülüğünde sınırlı orana kadar ani bir artışa neden olacaktır.

Popülerlik

Değişken oranlı ipotekler, konut satın almak için en yaygın kredi şeklidir. Birleşik Krallık,[4] İrlanda ve Kanada ancak diğer bazı ülkelerde popüler değil Almanya.[4] Değişken oranlı ipotekler şu ülkelerde çok yaygındır: Avustralya[4] ve Yeni Zelanda. Bazı ülkelerde, kısa vadeli krediler dışında gerçek sabit oranlı ipotekler mevcut değildir; Kanada'da, bir ipotek oranının sabitlenebileceği en uzun vade tipik olarak on yıldan fazla değildir, ipotek vadeleri ise genellikle 25 yıldır.

Pek çok ülkede, bankaların çok uzun vadeli sabit faizli kredi vermesi mümkün değildir; bu durumlarda, bankaların sunabileceği tek uygun ipotek türü ayarlanabilir oranlı ipotekler olabilir (bir tür hükümet müdahalesi hariç). Örneğin, Birleşik Krallık ipotek endüstrisi geleneksel olarak hakimdir inşaat toplulukları. Birleşik Krallık'taki inşaat şirketleri tarafından toplanan fonlar en az% 50 mevduat olması gerektiğinden, kredi verenler potansiyeli azaltmak için değişken oranlı ipotekleri sabit oranlı ipoteklere tercih ediyor faiz oranı riskleri ipotek faizi olarak aldıkları ile mevduatlar ve diğer finansman kaynakları için faiz olarak ödedikleri arasında.[4]

Sabit oranlı kredilerin bir ev satın alımı için ortak kredi şekli olduğu ülkeler, bunu mümkün kılmak için genellikle belirli bir yasal çerçeveye sahip olmalıdır. Örneğin, Almanya ve Avusturya'da popüler Bausparkassen, bir tür karşılıklı inşaat toplulukları, uzun vadeli sabit faizli krediler sunar. Yasal olarak bankalardan ayrıdırlar ve borçluların kredilerini almadan önce oldukça düşük bir sabit faiz oranıyla önemli miktarda biriktirmelerini gerektirir; bu, gelecekteki borçlunun krediyi fiilen almadan çok önce sabit aylık ödemelerini ödemeye başlamasını gerektirerek yapılır. Bunu toplu olarak ödemek ve krediyi hemen almak genellikle mümkün değildir; ipoteğin geri ödeme aşamasında ödenecek tutarla aynı büyüklükte aylık taksitler halinde yapılmalıdır. Sistemde herhangi bir zamanda yeterli tasarruf sahibi olup olmadığına bağlı olarak, bir kredinin ödenmesi, müstakbel borç alan tarafından tasarruf kotası zaten karşılanmış olsa bile bir süre ertelenebilir. Borçlunun avantajı, aylık ödemenin asla artırılmayacağının garanti edilmesi ve kredinin ömrünün de önceden sabitlenmesidir. Dezavantajı ise, krediyi almadan birkaç yıl önce ödeme yapmaya başlamanız gereken bu modelin, çoğunlukla uzun süre önceden plan yapabilen, ömür boyu bir kez ev alıcılarını hedef almasıdır. Bu, günümüzde işçilerden talep edilen genel olarak daha yüksek hareketlilikle ilgili bir sorun haline geldi.

Nispeten kısa bir süre içinde (üç ila yedi yıl) taşınmayı planlayanlar için, değişken oranlı ipotekler yine de cazip olabilir çünkü bunlar genellikle ilk üç, beş veya yedi yıl için daha düşük, sabit bir faiz oranı içerirler. kredi, ardından faiz oranı dalgalanır.

Singapur'da

İçinde Singapur ARM genellikle değişken faizli veya değişken oranlı ipotek olarak bilinir. Aksine sabit oranlı ipotek Ülkede, değişken faizli bir ipoteğin faiz oranı kredinin tüm süresi boyunca değişkenlik göstermektedir. Krediler banka kurulu oranına sabitlenebilir, SIBOR veya SOR

Tipik olarak, ipoteğin faiz oranının yapısı aşağıdaki gibidir:

PeriyotFaiz Oranı (p.a.)
İlk yıl% 0,75 + 1 Aylık SIBOR
İkinci yıl% 0,75 + 1 Aylık SIBOR
Üçüncü yıl% 1.00 + 1 Aylık SIBOR
Dördüncü Yıl Sonrası% 1,25 + 1 Aylık SIBOR

Kredi, herhangi bir süre için SIBOR veya SOR'a sabitlenebilir ve X-aylık SIBOR / SOR'a bir spread (marj) eklenir. Yayılma genellikle ilk birkaç yıldan sonra yukarı doğru ayarlanır.

SIBOR-sabitlenmiş ARM'ler, SOR veya yönetim kurulu ve faiz oranlı ipoteklerden daha popülerdir.

Ancak son zamanlarda, ANZ SIBOR ve SOR ortalamasına sabitlenmiş bir ARM tanıttı.[8] Şimdiye kadar, Singapur'da böyle bir ipotek sunan tek banka oldu.

Fiyatlandırma

Her zaman olmamakla birlikte, tipik olarak, sabit oranlı ipoteklerden daha ucuzdur. Doğası gereği faiz oranı riski, uzun vadeli sabit oranlar kısa vadeli oranlardan daha yüksek olma eğiliminde olacaktır (değişken oranlı krediler ve ipotekler için temel oluşturur). Kısa ve uzun vadeli krediler arasındaki faiz oranlarındaki fark, verim eğrisi, genellikle yukarı doğru eğimlidir (daha uzun vadeler daha pahalıdır). Tersi durum olarak bilinir ters getiri eğrisi ve nispeten seyrektir.

Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğin daha düşük bir başlangıç ​​faiz oranına sahip olması, borçlanmanın gelecekteki maliyetinin ne olacağını (oranlar değiştiğinde) göstermez. Oranlar yükselirse, maliyet daha yüksek olacaktır; oranlar düşerse, maliyet daha düşük olacaktır. Aslında borçlu, faiz oranı riski.

Finans sektöründeki ayarlanabilir oranlı ipoteğin fiili fiyatlandırması ve oran analizi, çeşitli bilgisayar simülasyon metodolojileri ile yapılır. Monte Carlo yöntemi veya Sobol dizileri. Bu tekniklerde, varsayılan bir olasılık dağılımı Gelecekteki faiz oranları, çok sayıda (10.000–100.000 veya hatta 1.000.000) olası faiz oranı senaryosu araştırılır, her birinin altında ipotek nakit akışları hesaplanır ve ipoteğin ömrü boyunca rayiç değer ve efektif faiz oranı gibi toplam parametreler tahmin edilir. Bunları elinizin altında bulunduran kredi analistleri, belirli bir ipotek teklifinin karlı olup olmayacağını ve banka için tolere edilebilir bir risk oluşturup oluşturmayacağını belirler.

Ön ödeme

Diğer ipotek türleri gibi ayarlanabilir oranlı ipotekler, genellikle borçlunun anaparayı (veya sermayeyi) ceza olmaksızın erken ödemesine izin verir. Anaparanın bir kısmının erken ödemeleri, kredinin toplam maliyetini (ödenen toplam faiz) düşürecek, ancak diğer kredi türleri gibi krediyi ödemek için gereken süreyi kısaltmayacaktır. Her değişikliğin ardından, yeni tam endeksli faiz oranı kalan anaparaya uygulanır ve kalan vade programı içinde sona erer.

Bir ipotek yeniden finanse edilirse, borçlu aynı anda yeni bir ipotek alır ve eski ipoteği öder; ikincisi ön ödeme olarak sayılır.

Bazı ARM'ler şarj olur ön ödeme cezaları Borçlu krediyi yeniden finanse ederse veya erken öderse, özellikle kredinin ilk üç veya beş yılı içinde birkaç bin dolar.[1]

Eleştiri

Yırtıcı borçlanma

Bazen faiz oranlarının yükselmesi durumunda krediyi geri ödemesi olası olmayan tüketicilere ayarlanabilir oranlı ipotekler satılır.[9] İçinde Amerika Birleşik Devletleri aşırı durumlar şu şekilde karakterize edilir: Amerika Tüketici Federasyonu gibi yağmacı krediler. Faiz oranı artışlarına karşı korumalar şunları içerir: (a) sabit oranlı olası bir başlangıç ​​dönemi (bu, borçluya ödemeler artmadan önce yıllık kazancını artırma şansı verir); (b) herhangi bir yılda faiz oranlarının yükselebileceği maksimum (tavan) (bir tavan varsa, kredi belgesinde belirtilmelidir); ve (c) faiz oranlarının ipoteğin ömrü boyunca yükselebileceği maksimum (üst sınır) (bu aynı zamanda kredi belgesinde de belirtilmelidir).

Faiz oranı hataları ve aşırı ücretler

Eylül 1991'de Devlet Hesap Verebilirlik Ofisi (GAO), Ayarlanabilir Faiz Oranlı Mortgage Çalışması Yayınladı[10] Amerika Birleşik Devletleri'nde o zaman tahmin edilen 12 milyon ARM kredisinin% 20 ila% 25'ini bulan Faiz Oranı Hataları içeriyordu. Eski bir federal ipotek bankacılığı denetçisi, bu hataların en azından yarattığını tahmin etti ABD$ Amerikalı ev sahiplerine net 10 milyar fazla ücret. Bu tür hatalar, ilgili ipotek memuru yanlış endeks tarihini seçmiş, yanlış bir marj kullanmış veya faiz oranı değişim sınırlarını göz ardı etmiş.

Temmuz 1994'te, kâr amacı gütmeyen bir ipotek denetim firması olan Consumer Loan Advocates[11] Ayarlanabilir Faiz Oranlı İpoteklerin% 18 kadarı borçluya 5.000 $ 'dan fazla faiz aşımına mal olan hatalara sahiptir.

Aralık 1995'te bir hükümet araştırması, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki tüm Ayarlanabilir Faiz Oranlı İpoteklerinin% 50-60'ının ev sahibine yüklenen değişken faiz oranıyla ilgili bir hata içerdiği sonucuna varmıştır.[12] Çalışma, borçlulara aşırı yüklenen toplam faiz miktarının 8 milyar doları aştığını tahmin ediyor. Yetersiz bilgisayar programları, belgelerin yanlış doldurulması ve hesaplama hataları, faiz hadlerinin aşırı yüklenmesinin başlıca nedenleri olarak gösterildi. ARM faiz aşımlarına yönelik başka hiçbir hükümet araştırması yapılmadı.

Tarih

3 Nisan 1980'de Federal Ev Kredisi Banka Kurulu yetkilendirmek için oylandı tasarruf ve kredi dernekleri Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ilk değişken oranlı ipotek olan ev alımları için ipotek verenlere yeniden müzakere edilebilir oranlı ipotek (RRM) sunmak.[13] Yönetmelikler uyarınca, faiz oranı her üç yılda bir değiştirilebilir ve 30 yıllık bir ipoteğin orijinal APR ömrü üzerinden yüzde 5 puandan fazla artamaz veya sınırsız olarak düşürülebilir. Yeni kural, o sırada yüksek faiz oranlarına uzun vadeli bağlılık konusunda tereddüt eden alıcıların yeni konut başlangıçları ve alımlarındaki düşüşe yanıt olarak yapılmış ve halihazırda kullanımda olan "devreden ipotek" kavramına benzer bir kavramdı. Kanada'da.[14]

BAŞLIK VIII, ALTERNATİF İTHALAT İŞLEMLERİ, Garn-St. Germain Saklama Kurumları Yasası 1982'de Ayarlanabilir oranlı ipoteklere izin verildi.[15]

2006'da subprime mortgage krizi % 90'dan fazlası birincil ipotek (tüm ipoteklerin% 20'sini oluşturan[16]) ayarlanabilir oranlı ipoteklerdi.[17]

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ a b c d e f Wiedemer, John P, Gayrimenkul Finansmanı, 8. Baskı, s. 99–105
  2. ^ Değişken Faizli Mortgage Tanımı
  3. ^ Mishler, Lon; Cole, Robert E. (1995). Tüketici ve işletme kredi yönetimi. Homewood: Irwin. s. 132–133. ISBN  0-256-13948-2.
  4. ^ a b c d e f g Uluslararası Para Fonu (2004). Dünya Ekonomik Görünümü: Eylül 2004: Küresel Demografik Geçiş. sayfa 81–83. ISBN  978-1-58906-406-5.
  5. ^ a b Fabozzi, Frank J. (ed), İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler El Kitabı, 6. Baskı, s. 259–260
  6. ^ Simon, Ruth (2006-08-21). "Opsiyonlu ARM'ler Risklere ve Daha Yüksek Oranlara Rağmen Popülerliğini Koruyor". RealEstateJournal.com. Arşivlenen orijinal 2006-10-22 tarihinde. Alındı 2001-09-01.
  7. ^ "Ödeme Şoku Mortgage Piyasalarındaki Son Endişedir". MortgageNewsDaily.com. 2006-08-24. Alındı 2006-09-01.
  8. ^ "Singapur'daki ANZ Mülk Kredileri" Arşivlendi 28 Nisan 2014, Wayback Makinesi, ANZ.
  9. ^ "Şok Korkularının Merkezindeki Seçenek Kolları". MortgageNewsDaily.com. 2006-09-11. Alındı 2006-09-15.
  10. ^ "Ayarlanabilir Faizli Mortgage Hataları Artıyor". Los Angeles zamanları. 1991-09-22. s. 2. Alındı 2010-11-09.
  11. ^ "Bazı İpoteklerde Maliyetli Hatalar Pusuda". New York Times. 1994-07-23. s. 3. Alındı 2010-11-09.
  12. ^ "Hükümet araştırması, tüm ayarlanabilir oranlı ipoteklerin% 50 -% 60'ının hata içerdiği sonucuna varıyor". Allbusiness.com. Allbusiness.com. 1995-12-01. s. 2. Arşivlenen orijinal 19 Ocak 2008. Alındı 2010-11-09.
  13. ^ "Esnek Faizli Mortgage Onaylandı", Pittsburgh Post-Gazette, 4 Nisan 1980, s13
  14. ^ David Frink'ten "Carter ipotek yardımı şaşırtıcı değil", Austin (TX) Amerikan-Devlet adamı, 10 Nisan 1980, pD6
  15. ^ FRB Philadelphia - PL 97-320, Garn-St Germain Yasası Arşivlendi 12 Ağustos 2004, Wayback Makinesi
  16. ^ "Harvard Üniversitesi-Ulusun Konutunun Durumu-2008-" (PDF). s. 4, Şekil 4. Alındı 5 Ekim 2017.
  17. ^ Zandi, Mark (2010). Finansal Şok. FT Press. ISBN  978-0-13-701663-1.

Dış bağlantılar