Erteleme oranı - Deferment rate

İçinde mülk değerlendirmesi, bir erteleme oranı bir konutun sonundaki boş mülkiyet hakkının bugünkü değerini değerlendirmek için bir mülkün cari fiyatına uygulanan bir iskonto oranıdır. kiralanmış hangisine mülkiyet hakkı konu.[1]

Oran, maliyetini belirlemek için kullanılan hesaplamanın önemli bir bileşenidir. kira hakkı hakkı.[2]

Arka fon

Ev sahibi bir 'eski haline dönme' sahibidir, yani kira sonunda, daha sonra satabilecekleri veya kiralayabilecekleri mülkün münhasır mülkiyetine sahip olacaktır. Kiracının hak sahibi olması, yani mülkün mutlak ve sürekli mülkiyetine sahip olması durumunda, ev sahibi eski haline dönme değerini kaybedecektir. Konut Sahibi Reform Yasası 1967 (evler) ve Özel Mülk Reformu, Konut ve Kentsel Kalkınma Yasası 1993 (daireler için) ev sahibinin bu değer kaybı için adil tazminat almasını sağlamayı hedefleyin.[3]

Tazminat tutarını hesaplamak, mülkün ertelenen mülkiyetinin değerini tahmin etmeyi gerektirir - mülkün değeri artık eksi kira dönemi için gelir veya kullanım kaybı ('bugün sıkışma, yarın reçel '). Ertelenen mülkiyetin değeri, erteleme oranı veya kiraya verenin, kiralama süresi boyunca yönetim, hükümsüzlük ve bakım maliyetleri hariç elde edeceği getiri oranı ile verilir. Kiraya verenler tipik olarak yüksek bir erteleme oranı isteyeceklerdir, kiraya verenler genellikle düşük bir erteleme oranı isteyecektir.

Sportelli yöntemi

Sportelli davasının ardından[4] Arazi Mahkemesi sözde kabul etti Sportelli formülü oranı aşağıdaki gibi belirlemek için.

q = r * + P - g *

Q'nun erteleme oranı olduğu yerde,[5] r * gerçek risksiz oran, P the risk primi konut emlak piyasası için ve g * gerçek konut fiyatlarında uzun vadeli büyüme.[6]

Hedonik regresyon yöntemi

Sportelli yöntemine bir alternatif, Ekim 2016'da Bracke ve arkadaşları tarafından önerildi.[7]Yazarlar, 1987-1991 dönemindeki kira kontratları için piyasa verilerini topladılar ve bu gibi her durumda, kira sözleşmesinin süresi dolmamış uzunluğunun değeri üzerindeki etkisini şu şekilde bilinen istatistiksel yöntemle izole etmeyi amaçladı: hedonik gerileme. Ancak bu yöntem, Üst Tribunal Ocak 2018'de.[8]

Referanslar

  1. ^ Hukuk Komisyonu (İngiltere ve Galler) CP 238 p.xii ve bölüm 14.47. Ayrıca bkz. İhtiyati Düzenleme Kurumu CP 13/18 s. 19 dipnot 2, ayrıca Gayrimenkul Değerleme Teknikleri, David Isaac, John O'Leary, Macmillan International Higher Education, 14 Haziran 2013, bölüm 11.4
  2. ^ Özel mülkiyet hakkının ertelenmesi oranları, Cluttons, erteleme oranı yeniden ziyaret edildi, Tanfield Chambers
  3. ^ Kiracıların, kira sözleşmesinin sonunda, Yerel Yönetim ve Konut Yasası 1989.
  4. ^ Cadogan v Sportelli ve diğerleri [2007] 1 EGLR 153
  5. ^ 'q', hisse senedi temettü getirisi için kullanılan terimdir. John C. Hull "Opsiyonlar, Vadeli İşlemler ve Diğer Türevler"http://www.rotman.utoronto.ca/~hull/ofod/, ancak mülk değerlemesinde net kira getirisini temsil etmek için kullanılır
  6. ^ http://www.cluttons.com/gb/leasehold-enfranchisement/deferment-rates-enfranchisement-valuation
  7. ^ Philippe Bracke, Edward W Pinchbeck ve James Wyatt, 'Konutun zaman değeri: iskonto oranlarına ilişkin tarihsel kanıtlar', Bank of England 621 Sayılı Personel Çalışma Raporu, 2016.
  8. ^ Sloane Stanley Malikanesi'nin Adrian Howard Mundy'ye karşı mütevelli heyetleri, Ocak 2018.