Yeşil gelişme - Green development

Yeşil gelişme bir emlak geliştirme sosyal ve çevresel etkiler geliştirme. Üç alt kategori ile tanımlanır: çevresel duyarlılık, kaynak verimliliği ve toplum ve kültürel duyarlılık. Çevresel duyarlılık, içsel değer doğanın ve bir ekosisteme verilen zararı en aza indirir. Kaynak verimliliği, enerji ve çevreyi korumak için daha az kaynağın kullanılması anlamına gelir. Toplumsal ve kültürel duyarlılık, her bir topluluğun ev sahipliği yaptığı benzersiz kültürel değerleri tanır ve bunları gayrimenkul geliştirmede değerlendirir, örneğin sürdürülebilirliğin daha belirgin belirtilerinin aksine Güneş enerjisi, (güneş panelleri, yerel malzemelerin kullanımına göre daha görünür bir şekilde "yeşil" dir). Yeşil kalkınma kendisini çeşitli biçimlerde gösterir, ancak genellikle çözüm çarpanlarına dayanır: ek faydalar sağlayan ve sonuçta projelerin çevresel etkilerini azaltan bir projenin özellikleri.[1]:3–8

Tarih

Yeşil kalkınma, 1970'lerde çevre hareketinin bir sonucu olarak ortaya çıktı.[2] Gayrimenkul sektöründe, terimin kullanımı 1987 yılında, Dünya Çevre ve Kalkınma Komisyonu "Ortak Geleceğimiz" başlıklı. Rapor, yeşil kalkınmayı teşvik etmek için tasarlanmış 16 çevre yönetimi ilkesini içeriyor. Ayrıca, geleneksel makroekonomik büyüme modelini ve bunun çevresel sonuçları göz ardı etmesini tartışıyor.[3] Bu ilk hareketi takiben, gayrimenkul endüstrisi "yeşil" metodolojilerle ileri geri bir ilişki yaşadı; çevre sorunları genellikle tamamen ekonomik faktörlerin ardından ikinci sırada gelir.[4] Gayrimenkul sektörünü etkileyen sürekli çevresel endişe ve mevzuat, yani Yeşil kalkınma ortaya çıkmaya başladı.[2] Bununla birlikte, yeşil kalkınmanın ortak bir endişesi, proje maliyetlerini ve tamamlanma sürelerini artırabileceğidir. Bu nedenle, yeşil stratejilerin olup olamayacağına dair süregelen bir tartışma olmuştur. sürdürülebilir hem ekonomik olarak teşvik edici.[5]:137 Ulusal çevre dikkati o zamandan beri emlak geliştiricilerine doğru ilerledi ve artan bir öncelik haline geldi.[6] Günümüzde geliştiriciler, artık kalkınmanın çevresel etkilerini dikkate alan mevzuat parametreleri dahilinde çalışmalıdır.[5]:134

Mevzuat

Çevresel konularla ilgili artan halk endişesine yanıt olarak, hükümetler gayrimenkul endüstrisinin çeşitli yönlerini ve ekonominin diğer sektörlerini düzenleyen yasaları yürürlüğe koydu. Amerika Birleşik Devletleri'nde bu tür mevzuat aşağıdakileri içerir: Ulusal Çevre Politikası Yasası (NEPA), Temiz hava hareketi, Temiz Su Yasası, Kıyı Bölgesi Yönetimi Yasası, ve Kapsamlı Çevresel Tepki, Tazminat ve Sorumluluk Yasası (CERCLA; "Süper Fon" olarak da bilinir). 1970 yılında yürürlüğe giren NEPA, federal kurumların bir projeye başlamadan önce çevresel analiz önermelerini gerektirdiğinden karar alma şeklini değiştirdi. Temiz Hava Yasası (1970), Birleşik Devletler Çevre Koruma Ajansı (EPA) temiz hava ve kirlilik kontrol yönetmelikleri için ulusal standartlar belirlemek. Temiz Su Yasası (1972), doğal su kütlelerindeki kirliliği en aza indirmek ve aynı zamanda koruyan su kalitesini sağlamak için tasarlanmıştır. içme suyu Balık tutma veya yüzme gibi rekreasyonel faaliyetleri kaynak ve destekler. Kıyı Bölgesi Yönetim Yasası (1972), ülkenin Büyük Göller ve haliçler gibi kıyı kaynaklarını yönetir. CERCLA, tehlikeli atıklarla kirlenmiş alanların iyileştirilmesine yardımcı olan iki güven fonundan oluştuğu için genellikle "Süperfon" olarak anılır. 1986 tarihli Süper Fon Değişiklikleri ve Yeniden Yetkilendirme Yasası, hükümetin temizlenen bir mülkü rehin almasına izin veriyor. Ek olarak, California Çevresel Kalite Yasası (CEQA) Kaliforniya'nın çevreyle ilgili en kapsamlı mevzuatıdır. Bu yasa, Kaliforniya'daki şehirler ve ilçeler tarafından alınan tüm kararlar için geçerlidir ve bir Çevresel Etki Raporu (EIR), hem kamu hem de özel projelere. Daha sonra, herhangi bir yeni gayrimenkul geliştirme, bir projeye başlamadan önce ayrıntılı bir çevre analizine tabi tutulur.[5]:133–135

California'nın Senato Yasası (SB) 375 (2008), yeşil kalkınmayı destekleyen bir başka mevzuat parçasıdır. Daha verimli arazi kullanımı ve kalkınma modelleri aracılığıyla Kaliforniya'nın iklim hedeflerine ulaşmayı amaçlamaktadır. Daha spesifik olarak, SB 375 arazi kullanımı ve ulaşım arasındaki yakın koordinasyon yoluyla sera gazı (GHG) emisyonlarını azaltmayı amaçlamaktadır. Bunun başarılmasının bir yolu, talep tarafındaki önlemlerdir. Bu strateji azalır sürme talep ve dolayısıyla kat edilen araç millerini (VMT) azaltın ve nihayetinde GHG emisyonlarını azaltın. Örneğin, talep tarafı politika bileşeni, yürünebilirliği en üst düzeye çıkarmak için toplu taşıma duraklarının gelişimin yakınına yerleştirilmesini içerebilir.[7]

Ek olarak, California eyalet yasası, tüm yeni ve / veya mevcut geliştirme projeleri için minimum enerji koruma seviyeleri gerektirir. Bir evin satıcısının, satış sözleşmesine enerji tasarrufu güçlendirme ve ısı yalıtımı ile ilgili bilgileri dahil etmesi gerekir.[5]:133

Uygulamada

Geniş geliştirme modelleri

Senato Yasası 375, adında bir kentsel planlama stratejisi gösteriyor büyüme yönetimi. Arazi kullanım kontrolleri ile sermaye yatırımı arasında yakın bir koordinasyon ile tanımlanır ve çevresel konular tarafından büyük ölçüde motive edilir. "Geliştirme miktarının, zamanlamasının, yerinin ve karakterinin düzenlenmesi" ile tanımlanır.[8] Adından da anlaşılacağı gibi, büyüme yönetimi herhangi bir büyümeyi sınırlandırmayabilir. "Büyüme kontrolü" büyümeyi yönetme veya sınırlama anlamını taşır ve "büyüme yok", büyümenin hep birlikte durdurulduğunu gösterir. Dahası, Büyüme Yönetimi bu üç çağrışımın hepsinin işbirliğini gerektirir.[8]

Urban Growth Boundaries (UBG'ler), popüler büyüme yönetimi stratejileridir. Belirli bir sınır içinde büyümeyi teşvik etmek ve sınırın dışında cesaretini kırmak için tasarlanmıştır. UGB'nin amacı, kentsel yayılmayı azaltmak için yoğun gelişimi teşvik etmektir. Bu büyüme yönetimi tekniği, nihayetinde merkezi şehirleri yeniden canlandırmayı ve topluluk gelişimi için canlı, yürünebilir alanlar yaratmayı amaçlamaktadır.[8]

Bu kümelenmiş geliştirme modelleri çözüm çarpanlarıdır. Altyapı talebini azaltmak, para ve kaynak tasarrufu sağlayabilir. Bu çarpanlar, sosyal etkileşimi ve topluluk birlikteliğini teşvik eden yürünebilirliği artırabilir.[1]:5

Akıllı bina

ABD'de ticari binalar ve konut binaları en yüksek elektrik tüketicisidir ve HVAC sistemler bu kullanımın büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Aslında ABD Enerji Bakanlığı, ABD'de kullanılan elektriğin% 70'inin binalardan geldiğini öngörüyor. Akıllı bina Doluluk algılama sistemleri, kablosuz sensör ağları ve HVAC kontrol sistemleri gibi yöntemler daha verimli enerji kullanımını amaçlamaktadır. San Diego Üniversitesi'nden bir araştırma ekibi, akıllı bina otomasyon sistemlerinin bina enerjisinde% 10-15 tasarruf sağlayacağını öngörüyor.[9]

Durum çalışmaları

Holly Street Village Daireleri

Şehri Pasadena, Kaliforniya yakın zamanda yedi temel ilkeye dayanan genel bir plan kabul etti: Toplumun ihtiyaçları ve yaşam kalitesi, Pasadena'nın tarihi karakterinin korunması, ekonomik canlılık, sağlıklı bir aile topluluğu, otomobile ihtiyaç duyulmaması, kültürel, bilimsel, kurumsal, eğlence ve bölge için eğitim merkezi ve toplum katılımı.[10]

Bu proje, inşaat sürecinde çevresel kaygılar ve sosyal hususları içeriyordu. Pasadena'daki Holly Street Village Apartmanları, Pasadena'nın genel planında ana hatları verilen birkaç ilkeye hitap ediyor. Bir şarküteri, market ve bir sanat galerisi içeren zemin kat perakende merkezi ile karma kullanımlı geliştirme içerir. Ayrıca Holly Street Village Apartments, hafif raylı sistem istasyonunun yakınında yer almaktadır. Bu stratejilerin amacı, otomobil talebini azaltmak ve insanların toplu taşıma araçlarını kullanmasını kolaylaştırmaktır.[1]:80

Anasazi Hanı

Bir gayrimenkul geliştirme firması olan Zimmer Associates International, Anasazi Hanını Santa Fe, New Mexico Robert Zimmer (kurucu ortak) ve ortakları Steve Conger ve Michael Fuller, "enerji ve kaynak tasarrufu sağlayan teknolojileri sergileyen, yerel topluluğu güçlendiren, birinci sınıf zarafet sunan ve katılımcılarını finansal olarak ödüllendirir. "[1]:3 Otelin iç tasarımı, yerel olarak hazırlanmış mobilyalar, el yapımı kilimler ve Kızılderili, Hispanik ve kovboy duvar sanatı gibi antik Anasazi Kızılderililerine saygı gösteriyor. Otelin dış cephesinde kerpiç kullanımı tarihi pueblo tarzını içermektedir. Ayrıca Zimmer ve ortakları, projeye baştan başlamak yerine daha önce 1960'larda çocuk gözaltı merkezi olarak kullanılan çelik çerçeveli bir binayı yeniden tasarladılar. Bu Santa Fe otelinin diğer "yeşil" özellikleri tavan pencereleri, enerji tasarruflu aydınlatma ve su tasarrufu sağlayan armatürlerdir. Inn of the Anasazi, Hispanik çiftçilerden yerel olarak yetiştirilen organik yiyecekler satın alarak bölge ekonomisini canlandırmaktadır. Son olarak Inn, personelin çeşitli yerel kültürleri destekleyen yerel kar amacı gütmeyen organizasyonlara ve etkinliklere katılmasını teşvik etmektedir. Inn of the Anasazi, "sosyal ve çevresel hedefleri finansal kaygılarla birleştiriyor ..."[1]:4

Taipei 101

Taipei 101 TAIPEI 101 olarak stilize edilmiş olan, 1.667 fit (508 m) yüksekliğinde bir gökdelendir. Taipei Tayvan hangisi aldı LEED (Enerji ve Çevre Tasarımında Liderlik) sertifikası ABD Yeşil Bina Konseyi tarihteki en yüksek puan olarak. Bu projede "TAIPEI", "teknoloji", "sanat", "inovasyon", "insanlar", "çevre" ve "kimliğin kısaltmasıdır.[11] Taipei'deki Siemens Bina Otomasyonunun CEO'su Dr. Hubert Keiber, enerjinin ticari binalar için en büyük harcama olduğu gerekçesiyle enerji verimliliğini vurguluyor. 2011 yılından bu yana, Taipei 101 dünyanın en çevreye duyarlı gökdeleni haline geldi ve su kullanımını, enerji kullanımını ve karbon emisyonlarını% 10 azalttı.[12]

Boulder, Colorado

Büyüme yönetimi / sınırlaması (daha önce tartışılmıştır) kendini şu şekilde gösterir: Boulder, Colorado. Boulder şehri, konut izinlerini şehrin toplam konut stokunun yüzde 1'i olan yılda 400 ile sınırlandırarak çok sıkı bir şekilde kısıtlıyor. Ek olarak, şehir kalıcı, yeşil açık alan için belirlenmiş, şehir sınırları dışında arazi satın aldı. Bu 400 birimlik sınır, şehirdeki nüfus artışını ciddi şekilde engelliyor.

Bu barınma sıkıntısının birçok yansıması var. Birincisi, konut fiyatlarını yükseltir. Ayrıca, Boulder konut geliştirmeyi ticari geliştirmeden daha fazla kısıtladığı için, Boulder'daki mevcut çalışanların sayısı konut stokundan daha hızlı artıyor. Bu, şehir sınırlarının ötesinden gidip gelen birçok işçi ile sonuçlanır.[8]

Tartışma

Yeşil kalkınmanın yaygın bir eleştirisi, maliyeti artırabileceği ve gecikme yaratabileceği için emlak geliştiricilerin iş yapma şeklini olumsuz etkilemesidir.[5]:137 Örneğin, LEED sertifikalı olmak ek maliyetlere katkıda bulunabilir. Buna ek bina tasarım ve inşaat ücretleri, iç tasarım ve inşaat ücretleri, bina operasyonları ve bakım ücretleri, mahalle geliştirme ücretleri, ev ve kampüs ücretleri ve toplu program ücretleri dahildir.[13]

Ek olarak, yeşil kalkınma konut düzeyinde eleştirildi. Yüksek performanslı evlerin uzun vadede enerji tasarrufu sağladığı kanıtlanmıştır, ancak tanksız su ısıtıcıları, radyant bariyerler ve yansıtıcı yalıtım sistemleri ve yüksek verimli klima sistemleri aracılığıyla ön sermaye maliyetlerini hızla artırırlar.[14] Ayrıca, geliştiriciler, koruma nedeniyle arazinin belirli kısımlarında genellikle geliştirme yapamazlar. irtifak hakkı. Bu irtifaklar, "araziyi doğal, manzaralı, tarımsal, tarihi, ormanlık veya açık alan durumunda korumak" amacıyla hükümetler veya sivil toplum kuruluşları tarafından satın alınır.[5]:132

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ a b c d e Rocky Mountain Enstitüsü (1998). Yeşil Kalkınma: Ekoloji ve Gayrimenkulün Bütünleştirilmesi. New York: John Wiley & Sons. ISBN  9780471188780.
  2. ^ a b Kline Benjamin (2011). Nehir Boyunca İlk: ABD Çevre Hareketi'nin Kısa Tarihi. Rowman & Littlefield Publishers Inc.
  3. ^ Dünya Çevre ve Kalkınma Komisyonu Raporu: Ortak Geleceğimiz. WCED. 1987.
  4. ^ Harris, Jonathan; Goodwin, Neva (Mart 2003). "Büyüme ve Çevreyi Uzlaştırmak". Küresel Kalkınma ve Çevre Enstitüsü, Tufts Üniversitesi.
  5. ^ a b c d e f Zotter Jr., Frank (2016). Gayrimenkulün Hukuki Yönleri (5. baskı). Laguna Hills, CA: Ashley Crown Systems Inc. s. 137.
  6. ^ "CBRE 300 Leed Sertifikalı Binayı Aştı". Los Angeles, CA: CBRE Group, Inc. Alındı 7 Kasım 2016.
  7. ^ Barbour, Elisa; Deakin Elizabeth (2013). İklim Koruması için Akıllı Büyüme Planlaması: Kaliforniya Senato Yasası 375'in Değerlendirilmesi.
  8. ^ a b c d Levy, John (2011). "Büyüme Yönetimi, Akıllı Büyüme ve Sürdürülebilir Kalkınma". Çağdaş Kentsel Planlama. Routledge.
  9. ^ Agarwal, Yuvraj; Balaji, Bharathan; Gupta, Rajesh; Lyles, Jacob; Wei, Michael; Weng, Thomas. "Akıllı Bina Otomasyonu için İşgal Odaklı Enerji Yönetimi" (PDF). BuildSys. Alındı 11 Kasım 2016.
  10. ^ "Pasadena Şehri Kapsamlı Genel Planı" (PDF). Alındı 7 Kasım 2016.
  11. ^ "TAIPEI 101, ABD Yeşil Bina Konseyi'nden Tüm Zamanların En Çok Skor Yapan Oyuncusu olarak LEED v4 Sertifikasını Aldı". Taipei 101. Taipei Finans Merkezi Corp. Alındı 7 Kasım 2016.
  12. ^ Keiber, Hubert. "Taipei 101: Küresel Isınmayla Mücadele Sorumluluğu". Taipei: Siemens AG.
  13. ^ "LEED Sertifika Ücretleri". Washington, DC: ABD Yeşil Bina Konseyi.
  14. ^ Daha geniş, SH; Kora, AR; Baechler, MC; Fonorow, KD; Jenkins, DW; Stoer, DJ (2013). "Yüksek Performanslı Evlere Geçiş: Başarılar ve Yedi İnşaatçıdan Alınan Dersler". ABD Enerji Bakanlığı. Alıntı dergisi gerektirir | günlük = (Yardım)

Dış bağlantılar