Greyfield arazisi - Greyfield land

İçinde bir gri alan Richmond, Kaliforniya bir genişletmek için kullanılır Kaiser Permanente hastane.

Greyfield arazisi (veya Grayfield) ekonomik olarak eskimiş, modası geçmiş, başarısız, can çekişen veya yetersiz kullanılmış Emlak varlıklar veya arazi. Terim, 2000'li yılların başında boş denizin "denizinden" türetilmiştir. asfalt beton bu sitelere genellikle eşlik eder. Kelime Greyfield, Ayrıca Greyfields, akraba neolojizm gibi daha yaygın olarak bilinen terimlere kıyasla kahverengi alan ve Greenfield.

Bu terim, geçmişte geçerli olan perakende ve ticari alışveriş sitelerine (bölgesel alışveriş merkezleri ve şerit merkezleri ) yeniden yatırım eksikliğinden muzdarip olanlar ve daha büyük, daha iyi tasarlanmış, daha iyi bağlantılı alışveriş merkezleri veya alışveriş siteleri tarafından "sınıflandırılmış" olanlar. Bu belirli greyfield sitelerine ayrıca "ölü alışveriş merkezleri "veya" hayalet kutular ", çapa veya diğer büyük kiracılar, boş kabukları geride bırakarak mülkü terk ettiyse.[1]

Gerçek veya algılanan çevresel kirlilik seviyelerine sahip olan kahverengi tarlaların aksine, gri tarlalar genellikle bir yatırımcıya değer açmak için iyileştirme gerektirmez. Çoğu durumda gizli değer, varlığı bir geliştiricinin kolayca siteyi sermaye harcamaları (bazen oldukça küçük) yoluyla verimli bir şekilde iyileştirmesine olanak tanıyan temel altyapıdan (sıhhi tesisat ve kanalizasyon, elektrik sistemleri, temeller vb.) Gelir. kiraların artmasına ve daha büyük değere yol açar. Park etme, merkezi bir konum, vb. Gibi diğer önemli potansiyel nitelikler de sahanın iyi bir şekilde yeniden geliştirilmesinde kullanılabilir.

Bazı gri alanlar yatırımcılar için avantajlı olarak kabul edilebilir, çünkü sınıfta olsalar veya fiziksel olarak bakıma muhtaç olsalar bile, uzun veya kısa vadeli kiralamalar yoluyla elde ettikleri geliri vardır. Kısa vadeli kiralamalı Greyfields, yoğun gayrimenkul varlık yönetimini içeren bir stratejisi olan bir yatırımcı / geliştirici için işe yarayabilir. Kısa vadeli bir kiralama ortamında yeşil alanı aktif olarak yöneterek, iyileştirmeler yapıldıktan sonra kiralar artırılabilir.

"Gri alan" terimi, daha geniş bir şekilde, yetersiz veya eski (perakende olmayan) kullanımların başka türlü değerli bir gayrimenkul varlığını engellediği kentsel dolgu veya ticari konumlara da uygulanabilir. Bir örnek, yerleşim yayılımı veya diğer ekonomik veya yeniden geliştirme baskıları tarafından tecavüze uğradığı için potansiyel olarak karma kullanım / yerleşim yeri olarak değerli olan eski bir endüstriyel sahil bölgesi olabilir. Bu örnekte, gri alanın yeniden canlandırılması gerekebilir imar en yüksek ve en iyi kullanımı sağlamak için değişiklikler ve / veya bir tür kamu-özel ortaklığı.

Arka fon

2001 yılında Yeni Şehircilik Kongresi "greyfield" terimini icat etti ve bu terim, bir zamanlar post-Dünya Savaşı II banliyö göçü, ancak bugün daha zor günlere düştü.[2] Kirlenmiş kahverengi alanlar ve gelişmemiş yeşil alanların aksine, gri alanlar "genellikle onları çevreleyen geniş boş asfalt park alanlarıyla karakterize edilen 'ölü alışveriş merkezlerine' atıfta bulunur.[3]

1999'daki en ihtiyatlı hesaplamalar, toplam ödenmemiş borcu 2 milyar doların üzerinde ve tahmini yeniden geliştirme maliyetlerinin 2004 yılına kadar 11 milyar doların üzerinde olacağı 203 Amerikan greyfield alışveriş merkezinin en az olmayacağını tahmin ediyordu. 2001'de, 2.000 Amerikan bölgesel alışveriş merkezinin arasındaydı yaklaşık% 20'sinin greyfield alışveriş merkezleri olduğunu veya bunlardan biri olma tehlikesiyle karşı karşıya olduğunu tahmin ediyor.[3]

Amerikan şehirlerindeki gri alanlara örnek olarak, San Bernardino, Kaliforniya; Prestonwood Şehir Merkezi içinde Dallas, Teksas; Maple Hill Pavilion içinde Kalamazoo, Michigan; ve Lafayette Plaza Bridgeport, Connecticut.[4]

Özellikler

45 dönümlük (18 hektar) ortalama arazi büyüklüğü. Bu siteler, otoyol görünürlüğü ve doğrudan rampa erişimi ile ortalama 70 dönüm (28 hektar) büyüklüğünde olan Amerika'nın en iyi performans gösteren alışveriş merkezlerine ev sahipliği yapan bölgelere göre hem daha küçüktür hem de bölgesel ulaşım sistemine daha az bağlıdır.[3]

Yerleşik mahallelerde ve alışveriş bölgelerinde ve otobüs servisi bulunan banliyö arterlerinde bulunanların çoğu, zaten otobüs merkezleri.[3]

Müthiş bir rekabete sahipler; ortalama olarak, greyfield alışveriş merkezleri 2,3 milyon fit kare (210,000 m25 mil (8,0 km) içindeki 22 diğer merkezde, milyon fit kare rakip perakende alanı. Genellikle bölgelerindeki en başarılı alışveriş merkezlerinden daha eski ve daha küçüktürler.[3]

Geleneksel tadilatlar, birçok mülke yeni bir hayat vermek için yeterli olmayacaktır. Yüz gerdirmenin yardımı çok azdır. Merkezin pazardaki konumuna bağlı olarak yeni bir mağaza da pek bir şey yapmayabilir.[3]

Yeniden geliştirme faktörleri

Bir greyfield sitesinin yeniden geliştirilmesi için gerekli kritik faktörler şunları içerir:[3]

  • Piyasa koşulları.
  • Mülkiyet ve ana kiracı durumu.
  • Site ve konum faktörleri.
  • Belediye ve topluluk kapasitesi.
  • Geliştirici ve kredi veren kapasitesi.

Başarılı gri alan dönüşümlerinden alınan dersler, Yeni Şehircilik Kongresi tarafından yürütülen vaka çalışmalarına dayanmaktadır. Bu siteler Paseo Colorado gelişme Pasadena, Kaliforniya; City Place geliştirme Long Beach, Kaliforniya; Belmar gelişimi Lakewood, Colorado; Downtown Park Forest geliştirme Park Ormanı, Illinois; Mizner Parkı gelişme Boca Raton, Florida; ve Winter Park Village geliştirme Kış Parkı, Florida. Bu çalışmada öğrenilen dersler şunlardı:[3]

  • Çevresel faydaları en üst düzeye çıkaracak özellikleri dahil edin.
  • Büyük fiziksel değişiklikleri keşfedin.
  • Otoparkı dikkatli kullanın.
  • Değer katan ve gelişmeyi ayırt eden kamusal olanakları birleştirin.
  • Sivil ve kurumsal faaliyetleri dahil edin.
  • Uzun bir geliştirme öncesi dönem bekleyin ve komplikasyonlara hazırlanın.
  • Kentsel tasarım için yüksek bir standart oluşturun.
  • Yeni konsepti pazarlayın.
  • Bağımsız olarak gelişebilen karma kullanımlar geliştirin.
  • Hasta parası, şehir merkezi projeleri için en uygun olanıdır.

Referanslar

  1. ^ Moore, Robbie (26 Şubat 2013). "Amerikan Alışveriş Merkezinin Ölümü ve Kamusal Alanın Yeniden Doğuşu". Uluslararası. The International, Inc. Alındı 4 Aralık 2019.
  2. ^ Gamble, Michael; LeBlanc, W. Jude (2004). "Artımlı Şehircilik: Greyfield Islahında Yeniden Değerlendirilen Otomobil ve Yaya - Atlanta, Georgia" (PDF). Artımlı Şehircilik. 16 (3): 1.
  3. ^ a b c d e f g h Yeni Şehircilik Kongresi. "Alışveriş Merkezlerinden Ana Caddelere: Ölü Alışveriş Merkezlerini Topluluklara Dönüştürmek İçin Kapsamlı Bir Kılavuz" (PDF). Yeni Şehircilik Kongresi. Arşivlenen orijinal (PDF) 7 Temmuz 2014. Alındı 9 Ocak 2014.
  4. ^ Blackbird, Peter. "Dead Mall Hikayeleri". Deadmalls.com. Alındı 4 Aralık 2019.