Holdout (emlak) - Holdout (real estate)

Milyon Dolarlık Köşe, köşesinde bir uzatma Macy's Herald Meydanı New York'ta

Bir uzatma daha büyük bir ürünün parçası haline gelmemiş bir mülk parçasıdır emlak geliştirme çünkü mal sahibi ya satmayı reddetti ya da geliştiricinin ödeyeceğinden fazlasını istedi. Çin, Almanya, Japonya, Birleşik Krallık ve diğer ülkelerde birçok engelleme örneği var.[1]

Örnekler

Wickhams Alışveriş Merkezi, Mile End Yolu, Spiegelhalter kuyumcu dükkanının çevresinde inşa edilmiştir.

Macy's merkezde Macy's Herald Meydanı içinde New York City, örneğin, adlı bir uzatma nedeniyle tüm bloğu kapsamıyor Milyon Dolarlık Köşe Broadway ve West 34th Street'in köşesinde ( Herald Meydanı ). Şimdi bir Macy's alışveriş çantası olarak dekore edilen bina, adını 1911'de bir milyon dolara sattığı gerçeğinden alıyordu ki bu o zamanlar eşi görülmemiş bir meblağdı.

Macy's Herald Meydanı'nın bir mil (1,6 km) kuzeyinde 30 Rockefeller Merkezi Altıncı Cadde'de 49. ve 50. Cadde'nin köşelerinde bu köşelerde bulunan iki bina nedeniyle hafif aksaklıklar yaşanmaktadır. 1258 Altıncı Cadde'nin sahibi - asıl sahibinin torunu John F. Maxwell - satış yapmayı tamamen reddetti John D. Rockefeller Jr. esnasında Rockefeller Center inşaatı. Rockefeller, 1240 Sixth Avenue'deki şehir evini satın almayı başarırken, 49th Street'teki bir konuşmacının sahipleri olan ve uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzalamış olan Daniel Hurley ve Patrick Daly, talepleri üzerine satın alınmadıkça evden ayrılmayı reddettiler. toplam 250 milyon dolar (2020'de 4,2 milyar dolara eşdeğer).[2]

İçinde Whitechapel, içinde Londra'nın Doğu Yakası, büyük mağazanın inşaatı Wickhams, 1927'de tamamlandı, kuzey tarafında Mil Sonu Yolu hiçbir kuyumcu sahibi olan ve işleten Spiegelhalter kardeşler tarafından engellendi. 81. Kuyumcu dükkanının çevresindeki mağaza binası tamamlandı.[3]

İçinde Houston, Teksas, yapısı 700 Louisiana Caddesi 1980'lerin başlarında benzersiz bir ısrarla çevreleyen bir ikilemle karşılaştı. Louisiana, Capitol, Rusk ve Smith Streets sınırındaki şantiyede, Western Union Şirketi Louisiana ve Capitol Sokaklarında köşede duruyordu. Western Union'ın iletişim ekipmanının yeniden yönlendirilmesi mali açıdan olanaksız olduğu için yeniden yerleştirme konusundaki isteksizliği nedeniyle, geliştirici Hines İlgi Alanları Western Union binasının sakinleri ile, 700 Louisiana Street'in modern cephesi içindeki bir tonozda Western Union binasının eksiksiz bir şekilde çevrilmesi için müzakere edildi ve tesisin, gökdelenin 12 katlı bitişik banka-lobi yapısı içindeki alanda faaliyete devam etmesine izin verdi.[4] Daha sonra kapatılmasının ardından, Western Union binasının kalıntıları yeniden geliştirildi ve 2018'de 700 Louisiana Caddesi'ne entegre edildi.[5][6]

Yeni pist kapasitesinin inşası Narita Uluslararası Havaalanı 1990'lardan itibaren Japonya'da önemli yerel protestolarla karşılaşıldı; bir örnekte aileler orijinal ve sonrasındaki gibi taşınmayı reddettiler koşu yolu Çevrelerinde inşaat projeleri başladı.[kaynak belirtilmeli ]

Mülkiyet Hukuku

Edith Macefield Seattle evi

Amerika Birleşik Devletleri'nde özel mülkiyet, Anayasanın Beşinci Değişikliği "sadece tazminat" olmaksızın hükümet tarafından ele geçirilmekten. Kavramı altında seçkin alan yerel ve ulusal hükümet kurumları, kamu yararına amaçlarla özel mülk alma hakkına sahiptir, ancak mülk sahiplerine mülkün değeri tutarında tazminat teklif etmelidir. Birleşik Krallık, Yeni Zelanda ve İrlanda Cumhuriyeti'nin benzer bir süreci var: zorunlu satın alma Avustralya ve Güney Afrika'da eşdeğer yasalar vardır. İçinde Kelo / New London Şehri (2005), Amerika Birleşik Devletleri Yüksek Mahkemesi hükümetin, özel geliştiricilere vermek de dahil olmak üzere, herhangi bir nedenle özel şahıslardan arazi alma hakkına sahip olduğuna karar vermiştir. Karar, pek rağbet görmedi ve çeşitli eyaletleri uygulamayı yasaklayan yasalar çıkarmaya teşvik ederek, önemli alan ele geçirmelerini bayındırlık projeleriyle sınırladı. Bununla birlikte, uygulama diğer eyaletlerde yaygındır.[7] Çabalar genellikle özel grup veya devlet kurumunun araziyi satın alma teklifiyle başlar ve ancak taraflar bir satın alma fiyatı için pazarlık yapamazsa, bir seçkin alan sorunu haline gelir.

Önemli alan ele geçirmeleri meydana geldiğinde, mülkün değeri ve arazinin kalıcı değeri için arazi sahibine tam olarak tazminat ödenmesi gerekip gerekmediği konusunda genellikle anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Bir San Francisco tırnak evinin tarihi bir örneği (aşağıya bakınız) demiryolu yatırımcısı ile sonuçlandı Charles Crocker inşa etmek Spite çit Yung, küçük mülkünü bir malikane inşa edecek arsaları konsolide eden Crocker'a satmayı reddettikten sonra, 1870'lerin sonlarında cenaze şirketi Nicolas Yung'a ait bir evin etrafında. Diğer çağdaş örnekler şunları içerir: Edith Macefield Seattle'daki evini bir geliştiriciye satmayı reddedenler ve Randal Acker Portland, Oregon'daki seçkin bölgenin gücüne meydan okuyan.

Çin Halk Cumhuriyeti, ilk modern özel mülkiyet yasasını Mart 2007'de, emlak geliştirme balonu.[8][9]

Tırnak evi

Tırnak evi
Chongqing yangjiaping 2007.jpg
Chongqing'de çivi evi
Geleneksel çince釘子 戶
Basitleştirilmiş Çince钉子 户

Tırnak evi bir kalque Çinli neolojizm "dīngzihù" (kelimenin tam anlamıyla "ev ya da ev sahibi"), ya gelişim için yol açmak için evini terk etmeyi reddeden kişiye ya da evin kendisine atıfta bulunur. Geliştiriciler tarafından türetilen Çince terim, bu evlerin çıkarılamayan veya çekiçlenemeyen bir çivi gibi çıkıntı yapması gerçeğinden geliyor.[10][11]

Tarihsel arka plan

Çin Halk Cumhuriyeti'nde (ÇHC), Komünist çağın büyük bölümünde, Gayrimenkul kaldırıldı. Merkezi hükümet resmi olarak tüm gayrimenkullere sahipti ve teorik olarak herhangi bir mülkü ulusal çıkarlara göre kontrol etme hakkına kimin sahip olduğunu belirleyebilirdi. Bu nedenle, özel vatandaşlar, hükümet ayrılmaları gerektiğine karar verdiyse mallarını ellerinde tutma yasal haklarına sahip değillerdi (pratikte, çeşitli nedenlerle haklar ortaya çıkmış olsa da). Güçlenen bir ekonomi ve yükselişle serbest pazarlar 1990'ların sonlarından itibaren özel geliştiriciler, yoğun nüfuslu kent merkezlerinde alışveriş merkezleri, oteller ve diğer özel yapılar inşa etmeye başladılar ve bu da arazide yaşayan sakinlerin yerlerinden edilmesini gerektirdi. Geliştiriciler tipik olarak konut sakinlerine nispeten düşük tazminat teklif edecekler ve bu da mülklerinin geliştirme öncesi değerini veya başka bir yerde alternatif konut edinme maliyetini yansıtıyordu. Konut sakinleri direnmeli veya onların avantajlarından yararlanmaya çalışmalıdır. pazarlık pozisyonu güçlü geliştiriciler yerel yetkilileri ve mahkemeleri bölge sakinlerini araziden uzaklaştırmaya ikna edebilir. Diğer durumlarda, bölge sakinleri asılsız suçlamalarla tutuklanacak ya da sakinleri korkutmak için haydutlar tutulacaktı.[10][12]

Son zamanlarda,[ne zaman? ] ÇHC, gayrimenkulün özel mülkiyetini kabul etmeye başladı,[kaynak belirtilmeli ] buna, arazi sahiplerinin planlanan gelişmeler nedeniyle daha değerli hale geldiğinde para kazanmakta özgür oldukları veya hatta sadece satmama konusunda hala tartışmalı olan fikir dahil. İnsanlar arasında, müteahhitler tarafından yasa dışı arazi gaspları ve suç ortağı hükümet yetkilileri tarafından yolsuzluk suçlamaları nedeniyle hoşnutsuzluk ortaya çıktı.[13]

Mart 2007'de Çin ilk modern özel mülkiyet yasasını kabul etti.[8] Yasa, kamu yararına olmadığı sürece hükümetin arazi almasını yasaklamaktadır. Yasa, manikürcülerin konumunu güçlendirdi, ancak özel ticari gelişmelere yer açmanın, arazinin alınmasına izin veren bir kamu yararı olup olmadığını tamamen çözmedi.[14]

Örnekler

Yakınlarda bir uzatma Shenzhen Kuzey Tren İstasyonu 2016 yılında

Çin basınında bir dizi yüksek profilli çivi evi geniş ilgi gördü. 2007'deki bir vakada, 280 diğer aile arasında, altı katlı bir alışveriş merkezinin bulunduğu yerde, eski bir "atıştırmalık caddesi" Chongqing iki yıl boyunca ailesinin üç nesildir yaşadığı bir evi boşaltmayı reddetti.[9] Geliştiriciler güçlerini ve suyunu kestiler ve evlerinin etrafında 10 metre genişliğinde (33 ft) bir çukur kazdılar.[10][15] Sahipler inşaat alanına girdiler, yeniden işgal ettiler ve üstüne bir Çin bayrağı dalgalandırdılar. Yerel bir dövüş sanatları şampiyonu olan Yang Wu, mınçıka evlerine merdiven çıkardı ve onu tahliye etmeye çalışan yetkilileri dövmekle tehdit etti.[10] Karısı, bir lokantacı isimli Wu Ping Evin zemin katında bir restoran açmayı planlayan, tanıtım yapmak için röportajlar ve sık sık basın açıklamaları yaptı.[11] Sahipler 3.5 milyon yuan (453.000 ABD $) teklifini geri çevirdiler, ancak sonunda 2007'de geliştiricilerle anlaştılar.[9]

Başka bir örnekte, bir çivi evi kaldı Changsha, etrafına bir alışveriş merkezi inşa edildikten sonra bile ve şimdi alışveriş merkezinin bir avlusunda oturuyor.[16] İçinde bir sahip Shenzhen geleceğin 439 metrelik (1.440 fit) sahasında yedi katlı bir bina sattığı için 10 ila 20 milyon yuan (1,3 milyon ABD Doları ila 2,7 milyon ABD Doları) arasında ödeme yapıldı Kingkey Finans Kulesi, bu ona on yıl önce inşa etmesi 1 milyon yuan'a (130.000 $) mal olmuştu. Sakin, tahliye kararını takiben aylarca direnmiş ve bir anlaşmaya vardıktan sonra bile taciz ve gasp girişimlerine maruz kalmıştır.[17] Diğer iki çivi evi sahibi, Kingkey gelişimine karşı çıktı.[18]

Başka bir çivi evi, yeni bir yolun ortasında sona erdikten sonra dikkat çekti. Wenling, Zhejiang Bölge. Yaşlı çift, 2001 yılından beri hükümetin teklif ettiği fiyata mülkü satmayı reddetmişti.[19] Sonunda evin etrafına yeni bir tren istasyonuna giden iki şeritli büyük bir yol inşa edildi. Evin resimleri gitti viral İnternette ve Çin medyasında geniş çapta yayınlandı.[19] Mülk sahipleri 41.000 $ değerinde bir tazminat teklifini kabul ettikten sonra Aralık 2012'de yıkıldı.[20]

Medya kapsamı

Çivi evleri Çin basınında alışılmadık derecede yer aldı. Chongqing olayı başlangıçta bir blog yazarı tarafından "tarihteki en havalı manikürcü" olarak adlandırıldı.[15] Daha sonra olay, devletin yönettiği gazeteler de dahil olmak üzere Çin'in her yerindeki büyük medya kuruluşları tarafından toplandı ve ulusal bir sansasyon haline geldi.[12] Bir ankete katılanların% 85'i sina.com geliştiricilerden çok çifti destekledi.[9] Ancak daha sonra Çin hükümeti gazetelerin olayla ilgili haber yapmasını yasakladı.[12][21][22] Başka bir blog yazarı, sebze satıcısı Zhou Shuguang, evinden trenle seyahat etti Hunan eyaleti olayı kapsayacak, okuyucularının bağışlarıyla finanse edildi. "Zola" takma adı altında yazan Zhou, katılımcıların yanı sıra toplanan kalabalıklarla ve evlerinden çıkarıldığını iddia eden diğerleriyle röportaj yaptı. Halk arasında Çin'in ilk "vatandaş gazetecisi" olarak anılıyordu, ancak sitesi de engellendi.[23] Diğerleri de yasağa meydan okudular. Sports Illustrated, olayın ince bir referansını bir dergi kapağına dönüştürdü.[24]

popüler kültürde

  • 2010'un başlarında Çin Film Grubu Şirketi Çin'in devlet tarafından yönetilen film dağıtımcısı filmi geri çekti Avatar ekranlardan erken. Çin'deki pek çok yorumcu, büyük bir şirket tarafından yerli halkın zorla yer değiştirmesi filminde çivi evi tahliyeleri ve tasvirleri arasında bağlantılar kurdu.[kaynak belirtilmeli ] Los Angeles zamanları kararın, filmin ülkenin çivi evi fenomeni konusunda muhalefeti tetikleyeceği endişesinden kaynaklandığını bildirdi.[25]
  • The Castle (1997 Avustralya filmi) bir havaalanı pistinin yakınındaki Melbourne'daki evlerinin zorunlu olarak satın alınmasını kabul etmek istemeyen bir aileyi tasvir ediyor.
  • Filmin sonunda Piller Dahil Değildir (1987), yaşlı çiftin evi ayakta kalır ve müteahhit, gökdelenini onun etrafına inşa etmek zorunda kalır.
  • Çevrimiçi flash oyun Mirage Games tarafından geliştirilmiştir, The Big Battle: Nail House Versus Demolition Team, 2010 yılında Çin'de popüler oldu.[26][27]
  • 1950'lerin ünlü alan sahtekarlığı karikatürü Evsiz Tavşan içerir Bugs Bunny Yapım aşamasında olan bir gökdelen için yuvasını boşaltmayı reddetmesi. Tema, bu sefer otoyol yapımı için, 1954 Bugs Bunny kısa filminde tekrarlanacaktı. Park Tavşanı Yok.
  • 1974 filmi Herbie Yeniden Rides Bölgesine 130 katlı bir bina inşa etmek isteyen saldırgan bir geliştirici tarafından tehdit edilen bir itfaiye binasına sahiptir.
  • Gmp tarafından bir 2009 filmi Pixar, zorla evinden çıkarılmakla tehdit edilen emekli bir dulun hikayesini anlatıyor.
  • İçinde Harry the Hairy-Nosed Wombat1970 yılında Jill Morris tarafından yayınlanan, Harry ile yol yapımcıları arasında Harry'nin evinin yeni yol tarafından defalarca yıkıldığı ve Harry tarafından eski haline getirildiği bir yarışma gelişir. Çıkmaz, yol yapımcıları tarafından yolda bir bükülme yaratarak çözülür ve yuvayı nihayet zarar görmeden bırakır.[28]
  • İçinde Yeni Konsept İngilizce Kitap 2'nin dersi "Deli mi değil mi?" Uzatma hakkında benzer bir komplo var, yazar, havaalanının kötü gürültüsünden çok sayıda komşunun ayrılmasının ardından havaalanından ayrılmayı reddettiği özelliği.

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ Craze, Kirsten (9 Kasım 2015). "Paranın mutluluğu satın alamadığı gayrimenkul ticareti". Ev. news.com.au. Alındı 11 Ağustos 2016.
  2. ^ Okrent, Daniel (2003). Great Fortune: Rockefeller Center Destanı. Londra: Penguin Book. s. 93–94. ISBN  978-0-142-00177-6.
  3. ^ "Wickhams Alışveriş Merkezi, Mile End Road, East London, İngiltere". Rick Edmondson'ın Bitmemiş Binaları. Alındı 3 Haziran 2012.
  4. ^ Emma Hurt (11 Kasım 2014). "Houston'ın Gökdelenlerini Bildiğinizi mi Düşünüyorsunuz? Tekrar Düşünün". Houstonia (dergi). Alındı 17 Kasım 2019.
  5. ^ "Bank of America Center gizli binaları gün ışığına çıkaracak". Houston Chronicle. Aralık 26, 2017. Alındı 17 Kasım 2019.
  6. ^ "AMERİKA MERKEZ BANKASI ÖNÜNDEKİ GİZLİ BATI BİRLİĞİ BİNASINA YÖNELİK BİR PERDE ÇAĞRISI BUNU BELİRTMEK Mİ?". bataklık. 15 Ağustos 2018. Alındı 17 Kasım 2019.
  7. ^ "Kamu Gücü, Özel Kazanç". Adalet Enstitüsü. Haziran 2003. Alındı 2 Haziran 2011.
  8. ^ a b Wu Zhong (14 Mayıs 2007). "Çin'in kaba ideolojik geçişi". Asia Times. Alındı 12 Kasım 2007.
  9. ^ a b c d "Chongqing'deki çivi evi yıkıldı". China Daily. 3 Nisan 2007. Alındı 13 Kasım 2007.
  10. ^ a b c d Kent Ewing (31 Mart 2007). "Tarihin en havalı tırnak salonu". Asia Times. Alındı 12 Kasım 2007.
  11. ^ a b Clifford Coonan (31 Mart 2007). "Çinli bir adamın evi onun kalesidir: kung fu ustası, Chongqing kuşatmasında icra memurlarını uzakta tutar". Bağımsız. Londra. Alındı 13 Kasım 2007.
  12. ^ a b c Fransızca, Howard W. (26 Mart 2007). "Çin'de Kalkınmayla Mücadele Bir Yıldız Yaratır". New York Times. Alındı 13 Kasım 2007.
  13. ^ "Kadın Çinli geliştiricilere meydan okuyor". BBC. 23 Mart 2007.
  14. ^ Zhang Rui (23 Mart 2007). "Yeni Onaylanmış Mülkiyet Yasası için İlk Test Vakası mı?". China.org. Alındı 13 Kasım 2007.
  15. ^ a b Jeremy Goldkorn (22 Mart 2007). "Mülkiyet hakları: tarihin en havalı tırnak salonu". Danwei. Alındı 12 Kasım 2007.
  16. ^ "Fotoğraflarla Gün". San Francisco Chronicle. 13 Kasım 2007. Arşivlenen orijinal 25 Mayıs 2011. Alındı 13 Kasım 2007.
  17. ^ "Tırnak evi sahibi tazminat olarak milyonlarca yuan alıyor". China Daily. 30 Eylül 2007. Alındı 13 Kasım 2007.
  18. ^ Catherine Jiang (2 Kasım 2007). "Çinli ev sahipleri haklarını ellerinden alıyor". Asia Times. Alındı 13 Kasım 2007.
  19. ^ a b "'Nail House 'Çift Taşınmayı Reddediyor ". Güney Çin Sabah Postası. 23 Kasım 2012.
  20. ^ "Yolun ortasında mahsur kalan Çin evi buldozerle çevrildi". BBC haberleri. 1 Aralık 2012.
  21. ^ Xiao Qiang (24 Mart 2007). "Çin Hükümeti" Nailhouse "Hikayesinin Medyaya Bildirilmesini Yasakladı". China Digital Times. Alındı 13 Kasım 2007.[ölü bağlantı ]
  22. ^ Geoffrey York (26 Mart 2007). "Tırnak evi, Çin'in yeni mülkiyet hakları yasasını test ediyor". Scripps Haberleri. Alındı 13 Kasım 2007.
  23. ^ "" Vatandaş muhabir "Zhou Shuguang, diğer adıyla Zola" ile röportaj. Interfax. 22 Haziran 2007. Alındı 13 Kasım 2007.
  24. ^ Jonathan Ansfield (12 Haziran 2009). "Nailhouse'da Sports Illustrated Nods". Alındı 13 Kasım 2007.
  25. ^ Tartaglione, Nancy (19 Ocak 2010). "Çin Film Grubu Beklenenden Daha Önce 2 Boyutlu Ekranlardan 'Avatar'ı Çekiyor". Hollywood.com. Arşivlenen orijinal 2010-03-23 ​​tarihinde.
  26. ^ "Çinliler 'çivi evi' zorla yer değiştirme oyununa bağlandı". The Guardian, Pekin. 18 Eylül 2010.
  27. ^ "Çin'in 'çivi evlerinin' kötü durumu çevrimiçi oyuna yansıdı". Bağımsız. İngiltere. 21 Eylül 2010.
  28. ^ http://www.worldcat.org/title/harry-the-hairy-nosed-wombat/oclc/15795537

daha fazla okuma

Dış bağlantılar