Mülkiyet Hukuku (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989 - Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989

Mülkiyet Hukuku (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989
Uzun başlıkTapular ve bunların icrası ve arazide satış veya diğer çıkarların elden çıkarılması için sözleşmelerle ilgili yeni hükümler getirmek için bir Kanun; ve içinde kural olarak bilinen hukukun üstünlüğünü kaldırmak için Bain / Fothergill.
Alıntı1989 c. 34
Bölgesel kapsamİngiltere ve Galler
Tarih
Kraliyet onayı27 Temmuz 1989
Başlangıç27 Eylül 1989 (kısmen)
31 Temmuz 1990 (kalan)[1]
Orijinal olarak yürürlüğe giren tüzük metni
Mülkiyet Hukuku Metni (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989 Birleşik Krallık'ta bugün yürürlükte olduğu gibi (herhangi bir değişiklik dahil), legal.gov.uk.

Mülkiyet Hukuku (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989 (c 34) bir Birleşik Krallık Parlamento Yasası, bir dizi önemli revizyonu ortaya koyan İngiliz mülkiyet hukuku.

Reformların doğası

Yasa birkaç farklı reform getirdi:

  • Bir belgenin biçimini ve teslimini düzenleyen ortak hukuk kuralları senet kaldırıldı ve yerine şu gereksinimler geldi:
    • senet ancak böyle ifade edildiğinde geçerlidir,
    • ikiside imzalı bir tanığın huzurunda veya onun talimatıyla ve iki tanık tarafından onaylanan bir kişi tarafından, ve
    • kendisi veya adına bunu yapmaya yetkili kişi tarafından tapu olarak teslim edilir.[2]
  • Arazideki bir menfaatin satışı veya başka bir şekilde elden çıkarılması için sözleşmeler yazılı olarak yapılmalıdır ve mutabık kalınan tüm şartları tek bir belgede içermelidir.[3]
  • Hukukun üstünlüğü içinde kural olarak bilinir Bain / Fothergill[4] (nerede, için bir eylemde sözleşmenin ihlali başarısızlık nedeniyle arazi satışı için Başlık olmadan dolandırıcılık davacı masraflarını karşılayabilir ancak dolaylı zararlar pazarlığın yararının kaybı için) kaldırıldı.[5] Şu tarihten beri kayıtlı arazide Tapu Kanunu 2002 bu tür eylemler artık mülkiyetin garantili olması nedeniyle gerçekleşmemektedir. Tapu Satıcı / devredici tarafından herhangi bir sahtekarlığın gerçekleştirilmediği veya katkıda bulunulmadığı durumlarda. Kayıt dışı arazide (arazinin% 16'sından azı), diğer hukuk alanlarında olduğu gibi, mülk sahibi / alıcısının, belirli bağlayıcı emsal kararlara tabi olarak mahkemenin uygun gördüğü şekilde tazmin edilmesi politikasıdır, hasarlar konusunda böyle mutlak bir sınır olmadan.

Müteakip içtihat

Yürütme geçerliliği Merkür

Kanunun 1 (3) sayılı kısmı şunu öngörmektedir:

Bir enstrüman, bir şahıs tarafından bir senet olarak geçerli bir şekilde icra edilir, ancak ve ancak -

(a) imzalanmış -
(i) imzayı doğrulayan bir tanığın huzurunda kendisi tarafından; veya
(ii) talimatı ve huzurunda ve her biri imzayı tasdik eden iki tanığın huzurunda; ve
(b) kendisi veya adına bunu yapmaya yetkili bir kişi tarafından tapu olarak teslim edildiğinde.

2008 yılında İngiltere ve Galler Yüksek Mahkemesi olarak ifade edildi obiter daha önceki taslaklardan alınan imza sayfalarının geri dönüştürülmesinin söz konusu anlaşmaları Kanun kapsamında tapu olarak geçersiz kıldığını.[6] Belgelerin uygulanmasına ilişkin önceki içtihat ile birlikte İngiltere ve Galler Temyiz Mahkemesi,[7] İngiltere ve Galler Hukuk Derneği Elektronik veya sanal kapanışlarda muadil olarak yürütülen tapuları ve diğer belgeleri geçerli bir şekilde yürütmek için hangi adımların gerekli olduğu konusunda rehberlik etmiştir:

Belge türüne göre mevcut yürütme yöntemleri[8][9]
Belge TürüSeçenek 1- PDF / Word belgesinin tamamını artı imza sayfasını iade edinSeçenek 2 - Yalnızca imza sayfasını döndürSeçenek 3 - Önceden imzalanmış imza sayfalarını ilerletin
TapularEvetHayırHayır
Gayrimenkul sözleşmeleriEvetHayırHayır
Garantiler (bağımsız veya basit sözleşmelerde yer alan)EvetEvetEvet
Basit sözleşmeler (yukarıdakilerden herhangi birini içermeyen)EvetEvetEvet

Yasa kapsamındaki arazi sözleşmeleri

Bölüm 2, arazide yasal mülklerin veya menfaatlerin oluşturulması veya satılmasına yönelik sözleşmelerle ilgilidir ve bu tür mülkleri veya menfaatleri devreden belgelerle değil.[10] Bu tür sözleşmeler için gerekli kapsam, 'de tanımlanmıştır. 2:

: (1) Arazideki bir menfaatin satışı veya başka bir şekilde elden çıkarılması için bir sözleşme yalnızca yazılı olarak ve yalnızca tarafların açıkça kabul ettiği tüm şartları bir belgede veya sözleşmelerin değiş tokuş edildiği durumlarda her birinde dahil edilerek yapılabilir.

(2) Terimler, bir belgede belirtilerek veya başka bir belgeye atıfta bulunularak eklenebilir.
(3) Şartları içeren belge veya sözleşmelerin değiş tokuş edildiği durumlarda, bunları içeren belgelerden biri (ancak aynı olması gerekmez), sözleşmenin her bir tarafı tarafından veya adına imzalanmalıdır.

Temyiz Mahkemesi, hangi tür anlaşmaların Yasa kapsamında veya dışında olduğunu kaydetmiştir:

... 2. Bölüm, bu tür mülkleri veya menfaatleri fiilen yaratan veya devreten belgelerle değil, arazide yasal mülklerin veya menfaatlerin oluşturulması veya satılmasına yönelik sözleşmelerle ilgilidir. Dolayısıyla, gelecekte bir mülkiyeti veya bir kira sözleşmesini devretmek için bir sözleşme, gelecekte bir kira sözleşmesi veya gelecekte bir ipotek için bir sözleşme, elbette nihai konu olması koşuluyla, bölümün erişimindedir. karadır. Ancak, fiili bir devir, temlik veya devir, fiili bir kira veya fiili bir ipotek hiçbir şekilde 2. bölümün kapsamında değildir.[11]

"Tek belge" şartı kesinlikle uygulanır:

... Etkisi acımasızdır. Arazi üzerindeki bir menfaatin satışı veya başka bir şekilde elden çıkarılması için bir sözleşme oluşturduğunu iddia eden uygun şekilde imzalanmış bir belge, aslında aşağıdakileri içermediği sürece geçerli bir sözleşme oluşturmayacaktır. herşey satış veya diğer düzenlemelerin açıkça kabul edilen şartları. Başarısız olursa, geçersiz olur ...[12]

Mahkeme, bir arazi sözleşmesinin s uyarınca kaçınılabileceği durumlarda rehberlik etmiştir. 2:[13]

  1. Kaçınmak isteyen bir taraf, tarafların açıkça kabul ettiği ve tek veya karşılıklı olarak imzalanmış belgede bulunmayan bir terimi belirlemelidir.
  2. Sadece arazi sözleşmesinin, arazi sözleşmesinde bulunmayan, açıkça kabul edilmiş diğer şartlara tabi olan daha büyük bir işlemin bir parçasını oluşturduğunu göstermek yeterli değildir.
  3. Kısım 2'de tek belgeye dahil edilmesi gerekiyorsa, açıkça kabul edilen şart, eşzamanlı bir sözleşmenin (ister bir taşınmaz malın satışı için ister hüküm için olsun) bir şartı değil, arsanın satışının bir şartı olmalıdır. Arazi sözleşmesi ile aynı zamanda gerçekleşen ve bir ticari işlemin parçasını oluşturan bir hizmet).
  4. S. 2 (1), tarafların, örneğin bir şirketin tüm varlıklarının, arazi satışının hisse satışından farklı bir belgede ele alınacak şekilde satışı için bir işlemi yapılandırmasını yasaklamaz, Arazinin satışı diğer varlıkların satışına bağlı olmadığı sürece devam eden işler veya şerefiye.

Tescilli estoppel

Kanunun S. 2'si yürürlükten kaldırılmıştır. 40 Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 böylelikle, topraklardaki çıkarların tasarrufuna ilişkin olarak kısmi performansın adil doktrinini kaldırarak, İngiltere ve Galler Hukuk Komisyonu.[14] Komisyon, hukukun adil doktrinlerinin senet emri ve tescilli estoppel hala rahatlama sağlamak için mevcut olacaktı,[15] Lordlar Kamarası daha sonra tuttu[16] böyle bir rahatlama mevcut değildi. Gibi Foscote Lordu Scott konuşmasında şunları söyledi:

29 .... yasanın hükümsüz ilan ettiği bir anlaşmayı uygulanabilir kılmak için tescilli estoppel yardım için dua edilemez. Bir arazi sahibinin, 2. bölümün gereklerine uymak istemesi nedeniyle bir anlaşmanın geçersiz olduğunu iddia etmekten kaçınılabileceği önermesi, bence, kabul edilemez. İddia, yasanın öngördüğünden daha fazlası değildir. Eşitlik kesinlikle kanuna aykırı olamaz ...

Bu, "estoppel doktrini, yasama organının genel kamu politikası gerekçesiyle yürürlüğe koyduğu bir işlemi geçerli kılmak için kullanılamaz, geçersiz sayılabilir" gözlemini yansıtır.[17] Temyiz Mahkemesi tarafından konudaki diğer davalarda belirtilmiştir.[18][19] yapıcı güven s altında bulunan çözüm. Bununla birlikte, Kanunun 2 (5) 'i, uygulama ve yaptırımda sorunlara yol açabilecek şekilde, estoppel'den farklı ilkeler çerçevesinde işlemektedir.[20] Akademik tartışma, estoppel'in e-postalar dışındaki durumlarda hala mevcut olabileceğini göstermektedir. 2 kendi şartlarına göre.[21]

daha fazla okuma

  • Tapular ve Escrows (163 Sayılı Kanun Com.) (PDF). Hukuk Komisyonu. 1987. ISBN  0-10-200188-X.
  • Arazi Satış vb. Sözleşmeleri için Formaliteler (164 Sayılı Kanun) (PDF). Hukuk Komisyonu. 1987. ISBN  0-10-200288-6.
  • Arazi Transferi - Kural Bain / Fothergill (Çalışma Tebliği No 98) (PDF). Hukuk Komisyonu. 1986. ISBN  0-11-730179-5.
  • Charlotte Damat (2011). "Kesinlikle ve Diğer Tarafın Dışında: Mülkiyet Hukuku (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989 ve Tescilli Estoppel Bölüm 2" (PDF). Southampton Öğrenci Hukuku İncelemesi. Southampton Üniversitesi. 1 (1): 105–110. Arşivlenen orijinal (PDF) 2014-08-01 tarihinde. Alındı 2014-02-24.

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ "Mülkiyet Hukuku (Çeşitli Hükümler) Yasası 1989 (Başlangıç) Emri 1990", legal.gov.uk, Ulusal Arşivler, SI 1990/1175
  2. ^ s. 1
  3. ^ s. 2
  4. ^ Bain / Fothergill, (1874) LR 7 HL 158
  5. ^ s. 3
  6. ^ Mercury Tax Group Ltd & Anor, R (başvurusu üzerine) v HM Gelir ve Gümrük ve Ortalardan Sorumlu Komisyon Üyeleri [2008] EWHC 2721 (Yönetici) para. 40
  7. ^ Koenigsblatt / Sweet, [1923] 2 Bölüm 314
  8. ^ "Belgelerin sanal yollarla yürütülmesi". İngiltere ve Galler Hukuk Derneği. 16 Şubat 2010. Arşivlenen orijinal 6 Mart 2014. Alındı 23 Şubat 2014.
  9. ^ Jeremy Levy. "Mercury Kararının Pratik Etkileri (Belgelerin Sanal İmzalamalarda / Kapanışlarda Yürütülmesi Hakkında)". Baker ve Mackenzie. Arşivlenen orijinal 2014-03-05 tarihinde. Alındı 2014-02-23.
  10. ^ John de Waal QC. "Bir Arazi Sözleşmesi ne zaman bir Arazi Sözleşmesi değildir? S2 LPMPA 1989 uygulamada". Hardwicke.
  11. ^ Helden v Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542 para. 27 (11 Mayıs 2011)
  12. ^ Keay & Anor v Morris Homes (West Midlands) Ltd [2012] EWCA Civ 900 para. 9 (11 Temmuz 2012)
  13. ^ North Eastern Properties Ltd v Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277 para. 46 (19 Mart 2010)
  14. ^ Hukuk Komisyonu LC 164 1987, par. 4.13.
  15. ^ Hukuk Komisyonu LC 164 1987, par. 5.1–5.5.
  16. ^ Yeoman's Row Management Ltd ve Anor v Cobbe [2008] UKHL 55 (30 Temmuz 2008)
  17. ^ Halsbury'nin İngiltere Kanunları (4. baskı, cilt 16, paragraf 962)
  18. ^ Yaxley v Gotts ve Anor [1999] EWCA Civ 3006, [2000] Bölüm 162 (24 Haziran 1999), Kinane v Mackie-Conteh [2005] EWCA Civ 45 (1 Şubat 2005)
  19. ^ Damat 2011, s. 107.
  20. ^ Damat 2011, s. 108.
  21. ^ Damat 2011, s. 109.