North Haven Alışveriş Merkezi - North Haven Mall

Koordinatlar: 41 ° 23′28″ K 72 ° 52′08 ″ B / 41.391 ° K 72.869 ° B / 41.391; -72.869 North Haven Alışveriş Merkezi bir alışveriş Merkezi inşaat için teklif edildi Kuzey Cenneti, Connecticut.

Arazi edinimi

Bir North Haven kasabası toplantısı, alışveriş merkezi için dönüm başına 18.000 dolara arazi satışına izin verdi.[1] toplam 507.600 $ için[2] 1973'te.[3] Developer Mall Properties, Inc. of New York kasabaya, Eylül 1975'te bir aylık 2.500 dolar ödemeye başladı. seçenek Karada.[4] Ayrıca ağustos ayında[3] 1978, Mall Properties mühendislik ücretleri için ayda 6.000 $ daha fazla ödemeye başladı. Bu, planlanan coğrafi değişikliklere doğru gitti; Washington Bulvarı'nın genişletilmesi, Valley Service Road'u tren rayları üzerinden yeni bir köprü ile uzatarak North Haven Wallingford Toelles Road'da. Valley Servis Yolu da iki şeritten altı şeride genişletilecek.[1][5]

Toplam arazi alanı 117,5 dönüm (47,6 ha) büyüklüğündeydi,[6] ile sınırlı Quinnipiac Nehri batıda ve I-91 doğuda.[7] Sık sık medyada özellikle belirtilmesi için seçilenler 28.2[8] Stillman Road ve Quinnipiac Nehri, muhtemelen satın alınan ilk arazi oldukları için.[3] Kasabanın satışının yanı sıra, özel işlemlerle uğraşan üç arazi sahibi daha vardı.[1][3]

Özellikler ve destek

İki katlı[9] alışveriş merkezi 40 milyon dolar olarak düşünüldü[1] 900.000 fit kare ve 150 milyon dolara genişletildi[7] ve 1,1 milyon fit kare.[1] O zamanlar, eyaletteki en büyük kapalı alışveriş merkezi olacaktı.[5] Dört ana mağaza taahhüt edildi, G. Fox & Co., J. C. Penney, Macy's, ve Sears.[1] Yüzlerce küçük dükkan da olurdu.[7] Geliştirme sırasında taranacak bir göletten toplanan arazi kullanılarak bir rekreasyon tesisi inşa edilebilirdi.[5] Mall, Mall Drive adlı bir caddede yer alacaktır.[10]

North Haven şehri ilerlemenin gerekliliğini gösterdi,[11] olası vergi geliri olarak tahmin edilen 2,5 milyon dolar ve 3.000'e kadar kalıcı yeni iş yaratılması.[3][5][7] Ayrıca, yerel ve alan inşaat işçileri için yaklaşık 15 milyon dolarlık maaş bordrosu da sağlanacaktır.[3] AVM'ye onay verildi Meriden Şehir yöneticisi Dana Miller mevcut olmasına rağmen alışveriş Merkezi Meriden'de.[12]

Muhalefet

AVM'ye karşı çıktı Frank Logue, Belediye Başkanı nın-nin Yeni Cennet, banliyödeki alışveriş merkezinin kentsel iş dünyasını kurutacağı gerekçesiyle.[7] Logue daha sonra ortaya çıkarıldı Federal yasalar; Bölüm 10 1899 Nehirler ve Limanlar Yasası,[13] ve Bölüm 404 Temiz Su Yasası,[3] gerektiren izin -den Ordu Mühendisleri Birliği Üzerine inşa etmek sulak alan.[14] Arazinin yaklaşık 56 dönümü (23 ha) sulak alan,[3] ve geliştiricilerin planı 31 dönümlük (13 hektar) alanı doldurmaktı.[6]

Bu istendi İlk Seçici Walter Gawrych "büyük bir şehrin küçük bir kasabanın işlerine benzeri görülmemiş bir müdahalesi" temelinde, New Haven ile ilişkilerin tam bir yeniden değerlendirilmesi emri vermek.[14] Bununla birlikte, alışveriş merkezi, Logue'un halefi Belediye Başkanı tarafından karşı çıkmaya devam etti. Biagio DiLieto.[12]

Roberta Friedman önderliğindeki Stop the Mall'dan da bir muhalefet vardı;[15] trafikten endişe duyan bir grup yerel halk (hafta içi 42.000 gezi ve 56.000 Cumartesi gezisi olacağı tahmin edilmektedir.[10]), vergiler ve kasabadaki diğer etkiler.[7] Rakipler ayrıca kentleşme,[11] hava kirliliği Artan trafik, yüksek kiralara maruz kalan tüccarlar ve yerel fast food restoranlarının su baskınından kaynaklandı.[3] Stop the Mall, Connecticut Citizens Action Group (CCAG) tarafından teknik destek sağlandı.[12][16]

Alışveriş merkezi üzerindeki kavga devam ederken, Stop the Mall 1979'da satış fiyatı ile o zamanki adil piyasa arsa değeri arasındaki farkı, kasabada ortaya çıkan net zararı ve emlak vergilerinin yokluğunu gösterdi.[2]

Amerika Birleşik Devletleri İskan ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) 1980 yılında DiLieto ve Ordu'nun talepleri üzerine bağımsız bir çalışma yürüttü ve alışveriş merkezinin bölgesel kasabalarda "önemli ticaret, kiracı kayıpları ve gelecekteki yatırım potansiyeli" ile sonuçlanacağını öngördü.[12]

Başlangıçta olumlu bir rapor vermesine rağmen, Kolordu "projenin kamu yararına aykırı olduğu sonucuna vararak" kasabaya izin vermeyi reddetti. Katkıda bulunan faktörler, Yeni Haven'in ekonomik gelişimini olumsuz etkiledi ve Connecticut Valisi, William O'Neill Temmuz 1985'teki bir toplantıda yaptığı açıklama, North Haven Alışveriş Merkezi'ni inşa etmenin New Haven için riske girmeye değmeyeceğini söyledi.[9]

Medya, alışveriş merkeziyle ilgili savaşın Ağustos 1985'te sona erdiğini düşündü. "Yetkililer", alışveriş merkezinin komşu New Haven şehrine zarar vereceği ve bunun yüzde 20'ye varan bir kayıpla sonuçlanacağı gerekçesiyle bunu açıkladığında sona erdi. perakende sektöründe.[17] Yine de mahkeme savaşları yapılmaya devam etti.

Bir yerel mahkeme 1987'de Kolordu'nun yetkisini aştığını buldu. New Haven, 1988 yılında, alışveriş merkezinin devam etmesi için verilen izin kadar iyi olduğunu düşünerek karara itiraz etti. Amerika Birleşik Devletleri Birinci Daire Temyiz Mahkemesi davayı reddetti ve Mall Properties'in işleminin yalnızca başka bir foruma taşındığını ve henüz gerçekleştirilmediğini açıkladı.[9]

New Haven davayı Yargıtay 1988'de, ancak talebi reddedildi certiorari yazısı.[13] Yine de alışveriş merkezi hiçbir zaman inşa edilmedi.

Sonrası

"New Haven'ın North Haven alışveriş merkezi ile savaşmak için kendisinin öncülük ettiği strateji" daha sonra ona karşı kullanıldı. Milford New Haven’ın New Haven Galleria 1990'ların sonunda ve 2000'lerin başında.[18]

North Haven'da hiçbir zaman bir alışveriş merkezi inşa edilmemiş olsa da, yakındaki Universal Drive daha sonra bölge için "perakende odak noktası" haline geldi.[19]

Dipnotlar

  1. ^ a b c d e f Alışveriş merkezi uzantısı aranıyor, Sabah Kaydı ve Günlük - 28 Haziran 1978
  2. ^ a b Kasaba alışveriş merkezi mülk seçeneğini yeniliyor Jamie Miles tarafından Sabah Kaydı ve Günlük - 14 Aralık 1979
  3. ^ a b c d e f g h ben Alışveriş merkezi doldurma izni soruları tartışılıyor Jamie Miles tarafından Sabah Kaydı ve Günlük 1 Eylül 1979
  4. ^ Büyük Alışveriş Merkezi Meclis eylemini bekliyor, Sabah Kaydı ve Günlük - 3 Mart 1977
  5. ^ a b c d AVM duruşması planlandı, Sabah Kaydı ve Günlük - 29 Kasım 1978
  6. ^ a b North Haven'da alışveriş merkezi bloğu, Record-Journal - 25 Kasım 1984
  7. ^ a b c d e f New Haven wages 'stop mall' kavgası, Gün - 17 Mart 1979
  8. ^ Akre başına 18.000 $, 507.600 $ 'lık bir satış fiyatına bölünerek 28.2 akreye eşittir.
  9. ^ a b c MALL PROPERTIES, INC. İle John O. MARSH, Jr. ve New Haven Şehri, 11 Mart 1988
  10. ^ a b Tamam alışveriş merkezi trafiğini bildirin, Sabah Kaydı ve Günlük - 15 Eylül 1979
  11. ^ a b Alışveriş merkezi kararı ertelendi, Sabah Kaydı ve Günlük - 18 Haziran 1980
  12. ^ a b c d Şehir yetkilileri, North Haven alışveriş merkezinin tehdit olmadığını söylüyor, Karen G. Anderson tarafından, Record-Journal - 24 Mart 1982
  13. ^ a b YENİ HAVEN ŞEHRİ, BAĞLANTI, DAVETÇİ V. JOHN O. MARSH, JR., ORDU SEKRETERİ, ET AL., Ekim Dönemi, 1988
  14. ^ a b Gawrych, alışveriş merkezinin duruşunda Logue'yu vurdu Jamie M. Csenscits tarafından, Sabah Kaydı ve Günlük - 7 Nisan 1979
  15. ^ Roy Rogers kasabaya taşınmaya hazırlanıyor, Sabah Kaydı ve Günlük - 6 Haziran 1979
  16. ^ Connecticut Vatandaşları Eylem Grubu Kayıtları - Seri VIII: North Haven Alışveriş Merkezi, Connecticut Üniversitesi - 2005
  17. ^ Daha fazla ortak şehir planlaması, Mall Cities'i ele alabilir, Record-Journal - 24 Ağustos 1985
  18. ^ The Great Malle - Bir şehrin hiç bitmeyen kentsel yenileme arayışı Arşivlendi 2011-07-14 de Wayback Makinesi, Paul Bass, 2008
  19. ^ Kasabaya 2. mağaza ekleme zinciri, New Haven Register, Angela Carter, 2010