Amerika Birleşik Devletleri'nde imar - Zoning in the United States

Görünmeyen teller, on dokuzuncu yüzyılın sonlarında imar için ajitasyonun hedefleri arasındaydı

Amerika Birleşik Devletleri'nde imar çeşitli içerir arazi kullanımı altına düşen yasalar polis gücü hakları eyalet hükümetleri ve Yerel yönetimler özel mülkiyet üzerinde yetki kullanmak Gayrimenkul. En eski imar yasaları, Los Angeles 1908 imar yönetmelikleri ve New York City 1916'nın imar kararı. 1920'lerin başından itibaren, Birleşik Devletler Ticaret Bakanlığı, eyaletlerin yasaları hazırlamasını kolaylaştırmak için 1920'lerde model bölgelere ayırma ve planlama yönetmelikleri hazırladı. Yine 1920'lerin başlarında, bir dava Cleveland'ın bir banliyösünde yerel bir imar kararına itiraz etti ve sonunda Amerika Birleşik Devletleri Yüksek Mahkemesi (Euclid - Ambler Realty ).

Göre New York TimesÇok sayıda şehir müstakil tek aileli evler için geniş bir alan alanı olarak, "tek aileli bölgelere ayırma Amerika'da pratik olarak müjdedir".[1] Birçok metropol alanlarındaki konut sıkıntısı, ırksal yerleşim ayrımı, imar yasaları üzerinde kamuoyunun odaklanmasının ve siyasi tartışmaların artmasına yol açtı.[2][3] Sıkı imar yasaları Amerika Birleşik Devletleri'nde ırksal konut ayrımına katkıda bulunur,[4][5] ve tek aileli konutlara öncelik veren imar yasaları, konut mevcudiyeti, konutun karşılanabilirliği ve çevresel zararlar ile ilgili endişeleri gündeme getirdi.[1][6] Liberal ve muhafazakar ev sahipleri arasında mahallelerinde yoğun konut inşasına karşı çıkıp çıkmadıkları konusunda çok küçük farklılıklar var.[7]

Kökenler ve tarih

İmar dar bir şekilde yorumlandığında, kentin iyi tanımlanmış alanları için ayrı arazi kullanımlarının belirlenmesi anlamına gelir. Daha geniş bir şekilde yorumlandığında, bölgeleme eyaletlerden devredilen polis yetkileri tarafından sağlanan çok çeşitli yerel düzenlemeleri ifade eder. Başlangıçta, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki imar kararnamelerinin kapsamı daha dardı ve sonraki kararnameler daha kapsamlıydı.

1908–1930

1908 Los Angeles imar yönetmelikleri

Los Angeles'ta petrol sondaj operasyonları, 1905

Los Angeles Şehir Konseyi Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ilk belediye imar kararını 24 Eylül 1908'de kabul etti. Karar, şehrin tüm bölgelerini bir imar haritasına atamasa da, daha sonraki Amerikan yönetmeliklerinde olduğu gibi, hem konut hem de sanayi bölgeleri kurdu. Mevcut rahatsızlık yasaları, bazı endüstriyel arazi kullanımlarını zaten yasaklamıştı. Los Angeles. Tehlikeli işletmeler (patlayıcıların depolanması gibi) 1908'den önce yasa dışıdır. mezbahalar ve tabakhaneler. Kararname, aynı yasalara sahip üç büyük yerleşim bölgesi oluşturdu ve hepsi çamaşırhaneler, kereste bahçeleri ve genel olarak motorlarla çalıştırılan ekipman kullanan herhangi bir endüstri gibi işleri yasakladı. Yasa, işletmelerin geriye dönük olarak taşınmasına neden olabilir ve tazminat gerektirmez. Çamaşır yıkama yasağının ırksal bir bileşeni vardı, çünkü birçoğu Çinli sakinler ve vatandaşlara aitti. California Yüksek Mahkemesi zaten bu tür kuralları onaylamıştı Yick Wo (1886). Daha sonra Kaliforniya mahkeme davaları, bir davada bile 1908 kararını destekledi. ex post facto mevcut bir tuğla fabrikanın taşınması.[8]

Aynı 1908 yönetmeliği sekiz sanayi bölgesi kurdu. Bunlar esas olarak, yük demiryolları boyunca koridorlar ve demiryolu hatları boyunca önemli endüstriyel gelişmeye ev sahipliği yapmış alanlarda çizilmiştir. Los Angeles Nehri. Ancak, 1909 ile 1915 arasında Los Angeles Şehir Meclisi, üç 1908 Yerleşim Bölgesi içindeki endüstriyel yasaklara istisnalar yaratma yönündeki ticari çıkarların bazı taleplerine yanıt verdi. Bunu, ilçelerdeki ilçelerin yasal aracı aracılığıyla yaptılar. Film bölgeleri gibi bazıları zararsız olabilirken, kümes hayvanları mezbahaları gibi bazıları çevreyi kirletiyordu. Genişleyen istisnalar listesine rağmen, diğer şehirlerdeki yeni yönetmelikler (yani, 1914 Oakland kararı), yaklaşık 1917'ye kadar 1908 Los Angeles modelini takip etti.[8] 1913 yılına kadar imar yönetmelikleri olan 22 şehir vardı.[9]

Irk temelli imar yönetmelikleri, 1910–1917

Birçok Amerikan şehri, 1910 ile 1917 arasında ırk temelli konut ayrım yasalarını kabul etti. Baltimore Şehir Konseyi Aralık 1910'da böyle bir yasa çıkardı.[10][11] Konut arazisi kullanımı için iyi tanımlanmış alanlar oluşturan Los Angeles Yerleşim Bölgesi'nin aksine, Baltimore şema, blok-blok temelinde uygulandı. Druid Tepesi zaten bir fiili Tamamen siyahlardan oluşan bir mahalle, ancak yakın mahallelerdeki bazı beyazlar resmi ayrımcılığı protesto etti. Sadece birkaç ay sonra, Richmond, Virginia ırk temelli imar yasasını geçti, ancak Virginia Yüksek Mahkemesi. Önümüzdeki birkaç yıl içinde, birkaç güney şehri, bölgedeki diğer dört şehir de dahil olmak üzere, ırk temelli yerleşim imar yönetmelikleri oluşturdu. Virjinya, bir tane kuzey Carolina ve bir başkası Güney Carolina. Atlanta 1910 Baltimore yönetmeliğine benzer bir yasa çıkardı. 1918'den önce, ırk temelli imar yönetmelikleri New Orleans, Louisville, Aziz Louis, ve Oklahoma şehri.[11]

Sonunda, Amerika Birleşik Devletleri Yüksek Mahkemesi Louisville kararnamesini düşürdü ve Buchanan / Warley ırk temelli bölgeleme On Dördüncü Değişiklik'in ihlali idi;[10][11] Daha spesifik olarak Mahkeme, yasanın "sözleşme yapma hakkını" ve mülkü devretme hakkını ihlal ettiğine karar vermiştir.[12] Rağmen Buchanan Atlanta şehri, Yüksek Mahkemenin yalnızca Louisville kararnamesinin belirli kusurlarına başvurduğunu iddia ederek, ırk temelli yeni bir imar kararı tasarladı. Georgia Yüksek Mahkemesi Atlanta kararnamesini düşürdükten sonra bile, şehir ırk temelli konut imar haritalarını kullanmaya devam etti. Diğer belediyeler sınırlarını test etti Buchanan; Florida, Apopka ve Batı Palmiye Plajı Irk temelli konut imar yönetmelikleri tasarlandı. Birmingham, Indianapolis, ve New Orleans hepsi ırk temelli imar yasalarını kabul ederken, Atlanta, Austin, Kansas City, Missouri, ve Norfolk "spot bölgeleme" kararlarında ırk olarak değerlendirildi. Bazı durumlarda, bu uygulamalar on yıllarca devam etti. Buchanan.[12]

1916 New York İmar Kararı

Ana makale: 1916 İmar Çözünürlüğü
Adil Binayı resmeden erken kartpostal
Yüksekliği 2 York kat olan bir bölgedeki 80 fitlik bir cadde için örnek bir yükseklik ile 1916 New York City imar yönetmeliğinin grafiği

1916'da, New York City kabul etti ilk imar yönetmeliği inşaatına tepki olarak şehir çapında uygulamak Adil Bina (hala 120 Broadway'de duruyor). Bina, komşu konutların üzerinde yükseldi, mülk sınırları içindeki mevcut tüm arazi alanını tamamen kapladı, komşu binaların pencerelerini kapattı ve etkilenen bölgedeki insanlar için güneş ışığını azalttı.[13]

Bassett'in imar haritası, tüm şehir için maksimum bina yüksekliği ile bitişik sokakların genişliği arasındaki oranlar olarak ifade edilen yükseklik kısıtlamaları oluşturdu. Yerleşim bölgeleri, bina yüksekliğini bitişik sokakların genişliğinden daha yüksek olmayacak şekilde sınırlayan en kısıtlayıcı bölgelerdi. Yasa ayrıca arazi kullanımını düzenleyerek fabrikaların ve depoların perakende bölgelere tecavüz etmesini engelliyordu.[14]

Bu yasalar tarafından yazılmış komisyon başkanlığında Edward Bassett ve imzalayan Belediye Başkanı John Purroy Mitchel, olmak taslak ülkenin geri kalanında imar için, kısmen Bassett yazan planlama avukatları grubuna başkanlık ettiği için Standart Eyalet İmar Etkinleştirme Yasası ABD Ticaret Bakanlığı tarafından 1924'te yayınlandı ve çoğu eyalet tarafından neredeyse hiç değişmeden kabul edildi. Bu imar düzenlemelerinin gökdelenlerin şekli üzerindeki etkisi ünlü mimar ve illüstratör tarafından örneklenmiştir. Hugh Ferriss.[15]

Standart Eyalet İmar Etkinleştirme Yasası

Ana makale: Standart Eyalet İmar Etkinleştirme Yasası

Eyalet Standart İmar Etkinleştirme Yasası (SZEA), federal bir planlama belgesidir. Amerika Birleşik Devletleri Ticaret Bakanlığı 1924'te devletlere kendi imar kanunlarını koyabilecekleri bir model verdi. Bu eylemin doğuşu, Herbert Hoover Ticaret Bakanı iken. ABD’de ev sahipliğini artırmaya yönelik genel bir politikadan yola çıkan Sekreter Hoover, model imar tüzüklerinin taslağını hazırlama görevi verilen İmar Danışma Komitesini kurdu. Bu komite daha sonra Şehir Planlama ve İmar Danışma Komitesi olarak biliniyordu. Bu komitenin üyeleri arasında Edward Bassett, Alfred Bettman, Morris Knowles, Nelson Lewis, Frederick Law Olmsted, Jr., ve Lawrence Veiller.[16]

İmar Danışma Komitesi, "Kanunlar ve Yönetmelikler" başlığı altında bir alt komite atadı. Bassett, Knowles, Lewis ve Veiller'i içeren bu komite, SZEA için 15 Aralık 1921 tarihli bir dizi taslak oluşturdu. Ocak 1922'de alt komiteden ikinci bir taslak çıktı. 1924'te yayınlanan ilk belge, 1926'da revize edilip yeniden yayınlandı.[16]

New York City, zemin-alan oranı düzenlemelerini, hava haklarını ve diğer düzenlemeleri kapsayan daha karmaşık imar düzenlemeleri geliştirmeye devam etti.[kaynak belirtilmeli ]

Euclid - Ambler Realty

Ana makale: Euclid - Ambler Realty

İmar kararnamelerinin anayasaya uygunluğu 1926'da onaylandı. Öklid, Ohio mülkün kullanımının kısıtlanmasının ülkeyi ihlal ettiği gerekçesiyle yerel bir arazi sahibi tarafından mahkemede Amerika Birleşik Devletleri Anayasasının On dördüncü Değişikliği. Ambler Realty Company, 13 Kasım 1922'de Ohio, Euclid Köyü'ne yerel imar kararlarının mülk değerlerini etkili bir şekilde düşürdüğünü iddia ederek dava açtı. Köy, Ambler Realty tarafından konut mahallesi olarak tutulan bir araziyi imar etmişti. Ambler, arazi endüstriyel kullanıcılara kiralanabilseydi, konut alanından çok daha fazla para kazanacağı için para kaybedeceğini savundu. Ambler Realty, bu ihlallerin anayasaya aykırı bir mülk alımını ima ettiğini iddia etti ve yasa tarafından eşit korumayı reddetti.[17]

Başlangıçta alt mahkemeler tarafından anayasaya aykırı olarak karar verilmiş olsa da, nihayetinde imar yönetmeliği ABD Yüksek Mahkemesi tarafından onandı. Village of Euclid, Ohio - Ambler Realty Co..

Bunu yaparken mahkeme, imar savunucularının iki temel ihtiyacı karşıladığı yönündeki iddialarını kabul etti. Birincisi, bölgelendirme, belirli bir bölgedeki diğer kullanım türlerinin belirli kullanım türleriyle uyumsuz olduğuna dair önceden bildirim sağladığından, rahatsızlık yasasını genişletti ve geliştirdi. İkinci argüman, imarın gerekli bir belediye planlama aracı olduğuydu.

Öklid davası yüzdeki bir meydan okumaydı, yani tüm düzenleme planının her koşulda anayasaya aykırı olduğu iddia edildi. Amerika Birleşik Devletleri Yüksek Mahkemesi, bir topluluğun, tüm topluluktan domuzlar yasaklanmasa bile, bir topluluğun domuzu salondan uzak tutmak için makul yasalar çıkarabileceğini söyleyerek kararı haklı çıkardı.

Öklid vakasından bu yana, genel şemaya yüzle ilgili daha fazla zorluk çıkmadı. 1920'lerin sonlarında, ulusun çoğu bir dizi imar düzenlemesi geliştirdi.[kaynak belirtilmeli ]

Houston, 1924–1929

Houston, hiçbir zaman bir imar yönetmeliği kabul etmediği için Amerika Birleşik Devletleri içinde bir istisna olmaya devam ediyor. Bununla birlikte, 1920'lerde belediye yönetimi içindeki unsurlar ve şehrin seçkinleri arasında Houston'da imar için güçlü destek vardı. 1924'te, Belediye Başkanı Oscar Holcombe, finanse edilen ilk Şehir Planlama Komisyonunu atadı. Belediye Meclisi, S. Herbert Hare'nin işe alınması yönünde oy kullandı. Tavşan ve Tavşan planlama danışmanı olarak. 1927'de eyalet imarına imkan tanıyan bir yasanın kabul edilmesinin ardından Holcombe, Will Hogg yeni Şehir Planlama Komisyonu'na başkanlık etmek.[9] Will Hogg, River Oaks Development, eski bir Texas Valisinin oğlu ve aile petrol zenginliğinin varisi.[18] 1929'da hem Hare hem de Hogg, imar kararını referanduma götürme çabalarını bıraktı. Tahminlerine göre yeterli destek yoktu. Hogg, o yıl Şehir Planlama Komisyonu başkanlığından istifa etti.[9]

Amerika Birleşik Devletleri'ndeki büyük nüfuslu şehirler arasında, Houston ülkenin en büyük şehri olarak benzersizdir. Hayır imar yönetmelikler. Houston seçmenleri 1948, 1962 ve 1993'te bölgelendirmeyi uygulama çabalarını reddettiler. Yaygın olarak "Houston'ın Houston olduğuna" inanılıyor.[belirsiz ] imar yasalarının olmaması nedeniyle.[19] Houston, tüm dünyadaki diğer büyük şehirlere benzer. Güneş Kemeri sırasında nüfus artışının büyük bir kısmını deneyimleyenler Otomobilin Çağı. Bu şehirlerin en büyüğü, örneğin Los Angeles, Atlanta, Miami, Tampa, Dallas, Anka kuşu, ve Kansas Şehri, arazi kullanımı imar ederken, hepsi Houston ile birlikte metropol ayak izlerini genişletmişlerdir.[20][21][22]

Houston'ın resmi imar yasaları bulunmamakla birlikte, birçok özel mülkte yasal antlaşmalar veya imar sistemlerine benzer etkilerle arazinin gelecekteki kullanımlarını sınırlayan "tapu kısıtlamaları".[21][23]

Ayrıca şehir, arsaların nasıl alt bölümlere ayrıldığını, standart aksaklıkları ve park gereksinimlerini belirleyen geliştirme düzenlemelerini yürürlüğe koymuştur.[24] Yönetmelikler şehrin otomobil - büyük minimum konut lot büyüklüklerinin ve büyük ticari park alanlarının varlığını gerektirerek bağımlı yayılma.[25]

Arazi kullanımına dayalı imar olmadan, iç halka eteklerindeki birçok mahalle, örneğin Montrose, konut caddeleri arasına karışmış barlar, restoranlar, tamirciler ve nalburlar gibi küçük işletmeleri barındırır.

Dürbün

Bazen park hükmü belirtilir

Teorik olarak, bölgelemenin birincil amacı, uyumsuz olduğu düşünülen kullanımları ayırmaktır. Ancak pratikte imar, yeni gelişmenin mevcut bölgelere zarar vermesini önlemek için bir izin sistemi olarak kullanılmaktadır. sakinler veya işletmeler. İmar genellikle yerel yönetimler tarafından gerçekleştirilir. ilçeler veya belediyeler Devlet, imar planının doğasını imar kanunu ile belirlese de. Federal topraklar devlet planlama kontrollerine tabi değildir.

İmar, özellikle kabul edilebilir faaliyet türlerinin düzenlenmesini içerebilir. çok (örneğin açık alan, konut, tarımsal, ticari veya endüstriyel), bu faaliyetlerin gerçekleştirilebileceği yoğunluklar (düşük yoğunluklu Konut tek aileli evler gibi yüksek yoğunluklu yüksek apartmanlar ), binaların yüksekliği, alan yapılarının işgal edebileceği alan miktarı, bir binanın arsa üzerindeki konumu (aksilikler ), bir lot üzerindeki alan türlerinin oranları (örneğin, ne kadar peyzajlı uzay ve ne kadar asfalt boşluk) ve ne kadar otopark sağlanmalı. Bazı ticari bölgeler, belirli mağazalar tarafından hangi tür ürünlerin satılabileceğini belirtir.[26] Her ne kadar niyet her zaman benzer olsa da, bireysel planlama sistemlerinin bölgelemeyi kendi düzenleyici rejimlerine nasıl dahil ettiğinin ayrıntıları değişir.

Çoğu imar sisteminin hibe verme prosedürü vardır varyanslar (imar kurallarının istisnaları), genellikle bölgenin belirli doğası nedeniyle bazı algılanan zorluklar nedeniyle Emlak söz konusu. Varyans garanti edilmezse, o zaman bir iddiaya neden olabilir nokta imar ortaya çıkması. Eyaletteki bölgelere ayırmayı mümkün kılan yasaların çoğu, yerel imar yetkililerinin herhangi bir noktasal bölgeye ayırmasını yasaklamaktadır, çünkü bu, bir imar planının amacını baltalayacaktır.[27]

İmar kodları yargı yetkisine göre değişir. Bir örnek olarak, mesken bölgeleri R1 olarak kodlanabilir. tek ailelik evler, R2 için iki aileli evler ve R3 için çok aileli evler. Başka bir örnek olarak, R60, tek bir aile evi için minimum 60.000 fit kare (1,4 dönüm veya yaklaşık 0,5 hektar) bir alanı temsil edebilirken, R30 bu boyutun yalnızca yarısını gerektirebilir.

Olgun bölgeleme uygulamaları

Yasal zorluklar

Yerel yönetimlerin arazi kullanımını kontrol etmek için polis yetkilerini ileri sürme yeteneklerinde birkaç sınırlama vardır. Birincisi, anayasal kısıtlamalar arasında ifade özgürlüğü (Birinci Değişiklik), haksız mülk edinimi (Beşinci Değişiklik) ve eşit koruma (On Dördüncü Değişiklik) bulunmaktadır. Bazen yerel bölgeleri kısıtlayan federal yasalar da vardır. Bunlar arasında 1988 tarihli Federal Konut Değişiklikleri Yasası, 1990 Engelli Amerikalılar Yasası ve 2000 Dini Arazi Kullanımı ve Kurumsallaşmış Kişiler Yasası bulunmaktadır.[28]

Konuşma özgürlüğü

Yerel yönetimler, imar yönetmelikleri yoluyla özel mülkiyet üzerindeki tabelaları düzenler. Bazen mahkemeler, konuşma tarzları ve tarzlarından ziyade konuşma içeriğini düzenleyen yasaları geçersiz kılar. Bir mahkeme, özel mülkiyette "satış" ve "satma" tabelalarını yasaklayan yerel bir kararı geçersiz kıldı. Başka bir mahkeme, yetişkin kabare işaretlerini yasaklayan bir yasayı iptal etti.[28]

1987 sonrası çekimler

1987'den başlayarak, bazı Birleşik Devletler Yüksek Mahkemesi davaları, arazi kullanım düzenlemelerine karşı alma sadece gerektiren tazminat uyarınca Anayasanın Beşinci Değişikliği. First English Evangelical Lutheran Church - Los Angeles County geçici bir alımın bile tazminat gerektirebileceğine karar verdi. Nollan / California Kıyı Komisyonu buna karar verdi inşaat izni Ajansın izin verilen amaçlarını önemli ölçüde ilerletmeyen koşullar tazminat gerektirir. Lucas / Güney Carolina Kıyı Konseyi birçok çevresel kaygının tazminat olmaksızın tüm gelişmeyi reddetmek için yeterli olmadığına karar verdi. Dolan / Tigard Şehri izin koşullarının önerilen yeni geliştirmenin etkileriyle kabaca orantılı olması gerektiğine karar verdi. Palazzolo / Rhode Island hükmedilen mülkiyet hakları, şikayette bulunan mülk sahibinin mülkiyeti kazandığı sırada itiraz olmaksızın var olan anayasaya aykırı yasalarla azaltılmamıştır.

Toprak sahibi zaferleri çoğunlukla ABD Yüksek Mahkemesi ile sınırlı kaldı, ancak, Mahkemenin iddia ettiği ağır basan yetkisine rağmen.[Gelincik kelimeler ][kaynak belirtilmeli ] Arazi sahibi lehine verilen her karar, belirli davanın gerçeklerine dayanır, böylece düzenleyici kararlar arazi sahipleri lehine kararlar verir. toprak sahiplerinin serabından biraz daha fazlasıdır.[Gelincik kelimeler ][kaynak belirtilmeli ] ABD Yüksek Mahkemesinin eğilimi bile[kaynak belirtilmeli ] 2002 kararıyla Tahoe-Sierra Preservation Council, Inc. - Tahoe Regional Planning Agency. Adalet Sandra Day O'Connor, önceden sahip olan[belirtmek ] arazi sahibi lehine 5-4 çoğunlukla karar verdi, taraf değiştirdi[belirtmek ] Su kalitesiyle ilgili iddia edilen endişeler konusunda hükümetin kendi kararsızlığı nedeniyle gelişmeyi 20 yıldan fazla geciktiren hükümeti desteklemek Tahoe Gölü.

Eşit koruma

Yasaların eşit olarak uygulanmadığı diğer bazı ABD davalarında belirli bölgeleme yasaları iptal edilmiştir (ihlal eden eşit koruma ) veya ihlal ettiği kabul edildi serbest konuşma. İçinde Atlanta banliyösü Roswell, Gürcistan, bir kararname yasak reklam panoları bu gerekçelerle mahkemede bozuldu. Bir belediyenin imza yönetmeliğinin, yasal düzenlemelerle ilgili olarak tarafsız olması gerektiği kabul edilmiştir. işaretler. Şehri Roswell, Gürcistan artık, işaret içeriğinin bir yorumundan (yani renklerin, harflerin kullanımı, vb.) ziyade kesinlikle boyutsal ve estetik kodlara dayanan işaretleri düzenleyen bir işaret yönetmeliği oluşturmuştur.

Dini egzersiz

Diğer durumlarda, dini kurumlar imar yasalarını atlatmaya çalıştılar. Dini Özgürlük Restorasyonu Yasası 1993 (RFRA). Yargıtay sonunda böyle bir davada RFRA'yı bozdu, Boerne Şehri / Flores 521 U.S. 507 (1997). Kongre, Dini Arazi Kullanımı ve Kurumsallaşmış Kişiler Yasası (RLUIPA), ancak, RFRA'nın anayasal olarak sakıncalı sorunlarını düzeltme çabasıyla 2000 yılında.[29]

2005 davasında Cutter / Wilkinson, Amerika Birleşik Devletleri Yüksek Mahkemesi RLUIPA'nın kurumsallaşmış kişilere uygulandığı şekliyle anayasal olmasını sağladı, ancak RLUIPA'nın dini arazi kullanımlarına ilişkin anayasaya uygunluğuna henüz karar vermedi.

Türler

İmar kodları, kentsel planlama teorisi değiştikçe, yasal kısıtlamalar dalgalandıkça ve siyasi öncelikler değiştikçe yıllar içinde gelişti.[30] Bölgelere ayırmaya yönelik çeşitli yaklaşımlar dört geniş kategoriye ayrılabilir: Öklid, Performans, Teşvik ve Biçime dayalı.

Öklid

Konvansiyonel

Ohio, Euclid kasabasında benimsenen imar kodu türü olarak adlandırılan Öklid imar kodları, Amerika Birleşik Devletleri'nde açık ara en yaygın olanlardır.[kaynak belirtilmeli ] hem küçük kasabalarda hem de büyük şehirlerde yaygın olarak kullanılmaktadır.

Standart Öklid

"Yapı Taşı" bölgelendirmesi olarak da bilinen Öklid bölgelendirmesi, arazi kullanımlarının belirli coğrafi bölgelere ayrılması ve her bir semt türü içindeki parsellerde gerçekleşmesine izin verilen geliştirme faaliyetinin büyüklüğüne ilişkin sınırlamaları öngören boyutsal standartlarla karakterize edilir. Öklid bölgelerinde tipik arazi kullanımı bölgeleri şunlardır: konut (tek aileli), konut (çok aileli), ticari ve endüstriyel. Her bir bölgedeki kullanımlar, diğer kullanım türlerini dışlamak için genellikle ağır bir şekilde öngörülür (yerleşim bölgeleri tipik olarak ticari veya endüstriyel kullanımlara izin vermez). Birincil kullanımların ihtiyaçlarını karşılamak için bazı "yardımcı" veya "koşullu" kullanımlara izin verilebilir. Boyutsal standartlar, her bir imar bölgesi içindeki parseller üzerine inşa edilen tüm yapılar için geçerlidir ve tipik olarak, aksamlar, yükseklik limitleri, minimum lot boyutları, lot kapsama limitleri ve bina zarfındaki diğer sınırlamalar şeklini alır.

Öklid bölgelendirmesi, uygulama kolaylığı (bir dizi açık, kuralcı kurallar), köklü yasal emsalleri ve planlamacılara ve tasarım uzmanlarına aşinalık nedeniyle birçok belediye tarafından kullanılmaktadır. Bununla birlikte, Öklid bölgelendirmesi, esneklik eksikliği nedeniyle eleştirildi. Kullanımların ayrılması, kentsel yayılma, açık alan kaybı, ağır altyapı maliyetleri ve otomobil bağımlılığı.[kaynak belirtilmeli ]

Öklid II

Euclidean II Zoning, geleneksel Öklid bölgelendirme sınıflandırmalarını (endüstriyel, ticari, çok aileli, konut vb.) Kullanır, ancak bunları, Planlı Birim Gelişmeleri (PUD) karma kavramına benzer şekilde bir bölgeleme sınıfını bir diğerine "iç içe geçiren" hiyerarşik bir sıraya yerleştirir. kullanır, ancak şimdi tüm imar bölgeleri için.[kaynak belirtilmeli ]

Örneğin, çoklu aileye sadece "üst düzey" çok aileli imar bölgelerinde izin verilmez, aynı zamanda yüksek dereceli ticari ve endüstriyel imar bölgelerinde de izin verilir. Arazi değerlerinin korunması, imar bölgelerinin kentsel toplumdaki konumlarına göre (mahalle, topluluk, belediye ve bölge) kademelere ayrılmasıyla sağlanır. Öklid II bölgelendirmesi, bölgeyi üç kategoriye ayıran matrisinde yeni imar bölgeleri olarak ulaşım ve kamu hizmetlerini de birleştirir: kamu, yarı kamusal ve özel. Ek olarak, Öklid II İmarına izin verilen tüm faaliyetler ve tanımlar doğrudan eyaletin bina kodu, Municode ve Kuzey Amerika Endüstri Sınıflandırma Sistemine (NAICS ) eyalet çapında tekdüzelik sağlamak. Öklid II imar, karma kullanım kavramlarını teşvik eder, yeni şehircilik ve "en yüksek ve en iyi kullanım" ve tüm bölgeleme sınıflandırmalarını tek ve tek tip faaliyetler halinde basitleştirir. Mevcut bölgelere ayırma sınıflandırma sistemlerinden Öklid II İmar sistemine geçiş nispeten kolaydır.[kaynak belirtilmeli ]

Akıllı imar

Akıllı bölgeleme (veya akıllı kodlama) Öklid bölgelemesine bir alternatiftir. Akıllı bölgelendirmeyi gerçekleştirmek için bir dizi farklı teknik vardır. Yüzen bölgeler, küme bölgeleme ve planlı birim geliştirme (PUD'ler), geleneksel Öklid kodu mevcut olsa bile mümkündür veya Miami şehrinin önerdiği gibi geleneksel kod tamamen akıllı bir kodla değiştirilebilir. Aşağıdaki üç teknik, kodların nasıl yazıldığına bağlı olarak, ya geleneksel kullanım ayrımını ya da daha çevreye duyarlı, geleneksel mahalle gelişimini gerçekleştirmek için kullanılabilir.

Öklid imarında ciddi reform için, geleneksel mahalle imar yönetmelikleri forma dayalı kodlar ya da SmartCode genellikle gereklidir.

Yüzer bölgeler, bir bölgenin özelliklerini ve kurulması için gereksinimlerini açıklayan bir yönetmelik içerir, ancak yönetim kurulu belirli bir alanda bu tür bölgenin uygulanmasına izin veren bir durumun mevcut olduğunu bulana kadar konumu bir belirtilmeden kalır. Yüzen bir bölgenin kriterleri karşılandığında yüzen bölge "yüzmeyi" durdurur ve bir imar değişikliği ile kabul edilir. New York ve Maryland gibi bazı eyaletler bu tür bölgelere izin verirken, Pensilvanya bir örneği olarak yapma nokta imar.[27] Uygulanabilmesi için, ana planın yüzer bölgeye izin vermesi veya en azından ana planla çelişmemesi gerekir. Ayrıca, onlar için sağlanan kriterler ve standartlar yeterli olmalı ve yapılan işlem keyfi veya mantıksız olmamalıdır. Genel olarak, yüzen bölge, uygulandığı bölgeli alandan önemli ölçüde farklı değilse, daha kolay benimsenebilir ve yasal zorluklardan bağışıktır.

Kümelenme bölgelendirme, konut kullanımlarının normalde izin verilenden daha yakın kümelenmesine izin verir ve böylece önemli arazi alanının açık alana ayrılmasını sağlar.

Planlanan birim geliştirme, küme bölgelemedir, ancak karışık kullanımlar. Geleneksel bir şehir merkezi ortamını ancak banliyö ölçeğinde harmanlamak için bazı ticari ve hafif endüstriyel kullanımları içerirler. Ancak bazıları, böyle planlı bir birim gelişiminin bir sahte devletin imar kanununun yasakladığı ticari ve sınai kullanımları getirmek amacıyla;[kaynak belirtilmeli ] bazı mahkemeler, polis gücünün "keyfi ve kaprisli bir şekilde kötüye kullanılması" için böyle bir "sahte" olduğuna karar verdiler.[kaynak belirtilmeli ]

Verim

"Etkiye dayalı planlama" olarak da bilinen performans bölgeleme, bir belediyenin herhangi bir alanında önerilen geliştirme projeleri için gözden geçirme parametreleri oluşturmak üzere performansa dayalı veya hedefe yönelik kriterler kullanır. Performans bölgelendirme genellikle "puan temelli" bir sistem kullanır; bu sayede bir mülk geliştiricisi, uygunluk seçeneklerinin bir 'menüsünden' seçim yaparak belirlenmiş imar hedeflerine ulaşmak için kredi uygulayabilir (bazı örnekler şunları içerir: çevresel etkilerin azaltılması, kamu hizmetleri sağlama, uygun fiyatlı konut inşa etme birimleri, vb.). Gözden geçirme sürecinin bir parçası olarak ek isteğe bağlı kriterler de oluşturulabilir.

Performans bölgelemesinin cazibesi, yüksek esneklik, rasyonalite, şeffaflık ve hesap verebilirlik seviyelerinde yatmaktadır.[31] Performans bölgelendirmesi, Öklid yaklaşımının keyfi doğasından kaçınır ve piyasa ilkelerini ve özel mülkiyet haklarını çevrenin korunmasına daha iyi uyum sağlar. Bununla birlikte, performans bölgelemesinin uygulanması son derece zor olabilir ve denetleme makamı açısından yüksek düzeyde isteğe bağlı faaliyet gerektirebilir. Bu nedenle, performans bölgeleme ABD'de yaygın olarak benimsenmemiştir ve genellikle bulunduğunda daha geniş bir kuralcı kod içindeki belirli kategorilerle sınırlıdır.

Yeni Zelanda'nın planlama sistemi, etki tabanlı performans bölgelemesine dayanmaktadır. Kaynak Yönetimi Yasası 1991.

Teşvik

İlk olarak Chicago ve New York City'de uygulanan teşvikli bölgeleme, yerleşik kentsel gelişim hedeflerini karşılayan kalkınmayı teşvik etmek için ödül temelli bir sistem sağlamayı amaçlamaktadır.[32] Tipik olarak, geliştirmeye ilişkin temel bir standart sınırlama seviyesi oluşturulacak ve geliştiricilerin kendi takdirine bağlı olarak benimseyip benimsemeyecekleri kapsamlı bir teşvik kriterleri listesi oluşturulacaktır. Teşvik kriterlerine bağlı bir ödül ölçeği, geliştiricilerin projelerine istenen geliştirme kriterlerini dahil etmeleri için bir cazibe sağlar. Yaygın örnekler şunları içerir (Taban alanı oranı ) için ikramiye uygun fiyatlı konut sitede halka açık olanakların dahil edilmesi için yerinde ve yükseklik sınırı bonusları sağlanır. Teşvikli bölgelere ayırma, son 20 yılda Amerika Birleşik Devletleri'nde daha yaygın hale geldi.

Teşvikli bölgeleme yüksek derecede esnekliğe izin verir, ancak yönetimi karmaşık olabilir. Önerilen bir geliştirme teşvik kriterlerinden ne kadar yararlanırsa, ihtiyari olarak o kadar yakından incelenmesi gerekir. Planlama önceliklerine en iyi şekilde hizmet etmek için teşvik yapısının ilk oluşturulması da zor olabilir ve çoğu zaman, geliştiricilere verilen teşvik büyüklüğü ile değer arasındaki dengeyi korumak için kapsamlı ve sürekli revizyon gerektirir.

Form tabanlı

Ana makale: Form tabanlı kod

Biçime dayalı bölgeleme, hem kural koyucu hem de isteğe bağlı kriterlere göre geliştirme sitelerine uygulanan kurallara dayanır. Tipik olarak, bu kriterler lot boyutuna, konuma, yakınlığa ve diğer çeşitli saha ve kullanıma özgü özelliklere bağlıdır. Örneğin, büyük ölçüde banliyöde bulunan tek aileli bir yerleşim bölgesinde, ofisler, perakende satış ve hatta hafif sanayi gibi kullanımlara, diğer mevcut geliştirmeye uygun oldukları sürece (gerileme, bina boyutu, arsa kapsamı, yükseklik ve diğer faktörler) izin verilebilir. alanda.

Form tabanlı kodlar Bina kullanımlarında Öklid kodlarına göre önemli ölçüde daha fazla esneklik sunar, ancak nispeten yeni olduklarından, oluşturulması daha zor olabilir. Forma dayalı kodlar henüz Amerika Birleşik Devletleri'nde yaygın olarak benimsenmemiştir. Biçim tabanlı kodlar, uygun çizimler ve diyagramlar içermediğinde, yorumlanması zor olmakla eleştirilir.

Form tabanlı tasarım özelliklerine sahip yakın zamanda kabul edilen bir kod örneği, Arazi Geliştirme Kodudur.[33] tarafından kabul edildi Louisville, Kentucky Bu imar kodu, Louisville Metrosu için "form bölgeleri" oluşturur. Her bölge bölgesi, şehrin bazı bölgelerinin doğada daha banliyö, diğerlerinin ise daha kentsel olduğunu kabul etmeyi amaçlamaktadır. Bina aksaklıkları, yükseklikler ve tasarım özellikleri, form bölgesine göre değişir. Örnek olarak, "geleneksel mahalle" biçimindeki bir bölgede, maksimum gerileme mülk hattından 15 fit (4,6 m) uzaklıkta olabilirken, bir banliyö "mahallesinde" maksimum aksama olmayabilir.

Dallas, Teksas, şu anda isteğe bağlı bir form tabanlı imar kararı geliştiriyor.[34] Biçime dayalı kodlar kavramı nispeten yeni olduğundan, bu tür bölgelendirmenin yürürlüğe konması daha zor olabilir.

Forma dayalı veya "form bütünleşik" bölgelendirmenin bir sürümü, temel bölge kaplama yöntemini veya "bileşik" bölgelendirmeyi kullanır. Bu yöntem bir Öklid çerçevesine dayanır ve üç bölge bileşeni içerir - bir kullanım bileşeni, bir site bileşeni ve bir mimari bileşen.

Kullanım bileşeni, doğası gereği Öklid bölgelemesinin kullanım bölgelerine benzer. Bununla birlikte, form standartlarına vurgu yapıldığında, kullanım bileşenleri tipik olarak daha kapsayıcı ve kapsam açısından daha geniştir. Saha bileşenleri, binaların ve park yerlerinin boyutu ve ölçeği, aksesuar yapıları, arabalı ticari şeritler, peyzaj, dış mekan depolama ve teşhir, araç yakıt doldurma ve yıkama, havai ticari hizmet kapıları gibi düşük yoğunluktan yüksek yoğunluğa kadar çeşitli saha koşullarını tanımlar. , vb. Mimari bileşenler, mimari unsurları ve malzemeleri ele alır.

Bu bölgeleme yöntemi, diğer form tabanlı kodlardan daha kolay yorumlanırken, standart Öklid bölgelerine göre daha esnek ve bağlamsal olarak uyarlanabilir.

İmar yönetmeliklerinde yapılan değişiklikler

İmar yönetmeliklerinde yapılan değişiklikler, bu tür değişikliklere aşağıdaki gibi itiraz edilirse, adli incelemeye tabi olabilir: ultra vires veya anayasaya aykırı.

Adli incelemeden sağ çıkıp çıkamayacağını belirlemek için değişikliğe uygulanan standart, bir imar kararının gözden geçirilmesiyle aynıdır: kısıtlamanın keyfi mi yoksa devletin polis gücünün kullanılmasıyla makul bir ilişkisi mi var?

Hedef mahallede yaşayanlar değişiklikten şikayet ederlerse, mahkemedeki argümanları imar mahallesini aynı tutma hakkına sahip olmalarına izin vermiyor.[35] Ancak, değişikliğin bir alım anlamına geldiği zor standardı kanıtlamaları gerekmez.[35] İmar için halkın kazancı, sakinleri etkileyecek zorluklara kıyasla küçükse, o zaman değişiklik sakinleri rahatlatırsa yapılabilir.[35]

Yerel imar otoritesi imar değişikliğini kabul ederse, o zaman nokta imar Yeniden bölgelendirmenin doğası gereği tercihli olması ve makul şekilde gerekçelendirilmemesi durumunda iddialar ortaya çıkabilir.

Sınırlamalar ve eleştiriler

Arazi kullanımının imar edilmesi, belirli sosyal hastalıkların tedavisinde kullanılan bir araçtır ve daha geniş kapsamlı konseptin bir parçasıdır. sosyal mühendislik.[kaynak belirtilmeli ] Özellikle imar savunucuları arasında sınırlı hükümet veya Laissez-faire siyasi perspektifler. Mülk sahiplerine karşı zorlayıcı bir güç olarak imarın doğası gereği tehlike, ayrıntılı olarak açıklanmıştır. Richard Rothstein kitabı Hukukun Rengi (2017). Hükümet bölgelendirmesi, 20. yüzyılın başlarından son on yıllara kadar Kuzey ve Güney'de zorunlu ayrımcılık yoluyla ırkçılığı ilerletmek için önemli bir araç olarak kullanıldı.[36][sayfa gerekli ]

Atlatmalar

Genel olarak, bir topluluktaki mevcut gelişme, yeni imar kanunlarından etkilenmez çünkü "büyük baba "veya yasal olarak uygun olmayan olarak uygun olmayan kullanım yani önceki geliştirme uyumdan muaftır. Sonuç olarak, imar sadece büyüyen bir topluluktaki yeni gelişmeyi etkileyebilir. Buna ek olarak, gelişmemiş arazi, kalkınmaya izin verecek şekilde imar edilirse, bu arazi nispeten pahalı hale gelir ve geliştiricilerin, o arazinin yeniden bölgelendirilmesi amacıyla kalkınma için imar edilmemiş arazileri aramasına neden olur. Topluluklar genellikle, bir geliştirici yeniden bölgelendirme talep edene ve uygun bir plan sunana kadar gelişmemiş arazileri geliştirmeye izin vermek için imar etmeyerek tepki verirler. Bu uygulama kapsamındaki gelişim parça parça ve koordinasyonsuz görünüyor. Topluluklar, genellikle modern gelişmeler için istenen yeni caddeler, kanalizasyonlar ve kamu hizmetlerine yönelik hükümet harcamalarıyla kalkınma zamanlamasını etkilemeye çalışır. Cesaretini kıran federal tavsiyelerin aksine, eyaletler arası gelişme otoyollar planlı topluluk büyümesi ile ilgisi olmayan amaçlar için, kavşakların yakınındaki nispeten ucuz araziyi geliştirmek için amansız bir telaş yaratır. Emlak vergisi gibi bastırma önlemleri California Önerisi 13 birçok topluluğu çaresizce ele geçirmeye yöneltti satış vergisi kapsamlı planlarını göz ardı etmek ve perakende kuruluşları için gelişmemiş araziyi yeniden düzenlemek için gelir.

In Colorado, local governments are free to choose not to enforce their own zoning and other land regulation laws. This is called selective enforcement. Steamboat Springs, Colorado is an example of a location with illegal buildings and lax enforcement.[37][38]

Sosyal

In more recent times, zoning has been criticized by urban planners and scholars (most notably Jane Jacobs ) as a source of new social ills, including kentsel yayılma, the separation of homes from employment, and the rise of "araba kültürü." Some communities have begun to encourage development of denser, homogenized, mixed-use neighborhoods that promote walking and cycling to jobs and shopping. Nonetheless, a single-family home and car are major parts of the "Amerikan rüyası " için çekirdek aileler, and zoning laws often reflect this: in some cities, houses that do not have an attached garaj are deemed "bozuk " and are subject to yeniden geliştirme. Movements that disapprove of zoning, such as Yeni Şehircilik ve Akıllı büyüme, generally try to reconcile these competing demands. New Urbanists in particular try through creative urban design solutions that hark back to 1920s and 1930s practices. Late in the twentieth century, New Urbanists have also come under attack for encouraging sprawl and for the highly prescriptive nature of their model code proposals.

Exclusionary

Zoning has long been criticized as a tool of racial and socio-economic exclusion and segregation, primarily through minimum lot-size requirements and land-use segregation (sometimes referred to as "çevresel ırkçılık "). Early zoning codes often were explicitly racist. June Manning Thomas provides a survey of the literature concerned with this particular critique of zoning.[39]

Exclusionary practices remain common among suburbs wishing to keep out those deemed socioeconomically or ethnically undesirable: for example, representatives of the city of Barrington Tepeleri, Illinois once told editors of the Real Estate section of the Chicago Tribune that the city's 5-acre (20,000 m2) minimum lot size helped to "keep out the riff-raff."

Irk

Since 1910 in Baltimore,[40] numerous U.S. States created racial zoning laws (kırmızı çizgi ); however such laws were ruled out in 1917 when the U.S. Supreme Court ruled that such laws interfered with the property rights of owners (Buchanan / Warley ).[41] There were repeated attempts by various states, municipalities, and individuals since then to create zoning and housing laws based on race, however, such laws eventually were overturned by the courts. The legality of all discrimination in housing, by public or private entities, was ended by the Fair Housing Act (Title VIII of the Civil Rights Act of 1968).[42]

Despite such rulings, many claim that zoning laws are still used for the purpose of racial segregation.[43]

Konutun karşılanabilirliği

Zoning also has been implicated as a primary driving factor in the rapidly accelerating lack of affordable housing in urban areas.[44] One mechanism for this is zoning by many suburban and şehir dışı communities for very large minimum residential lot and building sizes in order to preserve home values by limiting the total supply of housing, which thereby excludes poorer people. This shifts the market toward more expensive homes than ordinarily might be built. According to the Manhattan Institute, as much as half of the price paid for housing in some jurisdictions is directly attributable to the hidden costs of restrictive zoning regulation.

For example, the entire town of Los Altos Tepeleri, Kaliforniya (with the exception of the local community college and a religious convent), is zoned for residential use with a minimum lot size of one acre (4,000 m²) and a limit to only one primary dwelling per lot. All these restrictions were upheld as constitutional by federal and state courts in the early 1970s.[45][46] The town traditionally attempted to comply with state affordable housing requirements by counting secondary dwellings (that is, apartments over garages and guest houses) as affordable housing, and since 1989 also has allowed residents to build so-called "granny units".[47]

1969'da Massachusetts kanunlaştırdı Massachusetts Kapsamlı İzin Yasası: Bölüm 40B, originally referred to as the anti-snob zoning law. Under this statute, in municipalities with less than 10% affordable housing, a developer of affordable housing may seek waiver of local zoning and other requirements from the local zoning board of appeals, with review available from the state Housing Appeals Committee[48] if the waiver is denied. Similar laws are in place in other parts of the United States (e.g., Rhode Island, Connecticut, and Illinois), although their effectiveness is disputed.

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ a b Porsuk Emily; Bui, Quoctrung (2019-06-18). "Cities Start to Question an American Ideal: A House With a Yard on Every Lot". New York Times. ISSN  0362-4331. Alındı 2020-08-03.
  2. ^ Dougherty, Conor, Golden gates : fighting for housing in America, ISBN  978-0-593-16532-4, OCLC  1161988433, alındı 2020-08-03
  3. ^ Einstein, Katherine Levine. Neighborhood defenders : participatory politics and America's housing crisis. ISBN  978-1-108-76949-5. OCLC  1135562802.
  4. ^ Trounstine, Jessica (2020). "The Geography of Inequality: How Land Use Regulation Produces Segregation". American Political Science Review. 114 (2): 443–455. doi:10.1017/S0003055419000844. ISSN  0003-0554.
  5. ^ Trounstine, Jessica (2018). "Segregation by Design: Local Politics and Inequality in American Cities". Cambridge University Press. Alındı 2020-06-16.
  6. ^ Manville, Michael; Monkkonen, Paavo; Lens, Michael (2020-01-02). "It's Time to End Single-Family Zoning". Amerikan Planlama Derneği Dergisi. 86 (1): 106–112. doi:10.1080/01944363.2019.1651216. ISSN  0194-4363.
  7. ^ Nall, Clayton; Marble, William (2020-09-29). "Where Self-Interest Trumps Ideology: Liberal Homeowners and Local Opposition to Housing Development". Siyaset Dergisi. doi:10.1086/711717. ISSN  0022-3816.
  8. ^ a b Weiss, Marc A. (1987). The Rise of the Community Builders: The American Real Estate Industry and Urban Land Planning. New York: Columbia Üniversitesi Yayınları. s. 80–86. ISBN  0-231-06505-1.
  9. ^ a b c Cheryl Caldwell Ferguson (2014). Highland Park ve River Oaks: Teksas'taki Garden Banliyö Topluluk Planlamasının Kökenleri. Austin: Texas Üniversitesi Üniversitesi Yayınları. s. 10–13. ISBN  978-0292748361.
  10. ^ a b Erickson, Amanda (24 August 2012). "A Brief History of the Birth of Urban Planning". Atlantik Şehirleri. Atlantic Media Company. Alındı 20 Kasım 2017.
  11. ^ a b c Rice, Roger L. (1968). "Residential Segregation by Law, 1910–1917". Güney Tarihi Dergisi. 34 (2): 179–199. doi:10.2307/2204656. JSTOR  2204656.
  12. ^ a b Rothstein, Richard (2017). Hukukun Rengi: Hükümetimizin Amerika'yı Nasıl Ayrıştırdığının Unutulmuş Bir Tarihi. New York: Liveright Publishing Company. sayfa 44–48. ISBN  9781631492853.
  13. ^ "Şehir Planlama Tarihi". NYC Department of City Planning. Alındı 19 Kasım 2017.
  14. ^ Dunlop, David W. (25 July 2016). "İmar 100 Yıl Önce Geldi. New York Şehri Sonsuza Kadar Değişti". New York Times. Alındı 19 Kasım 2017.
  15. ^ Ferriss, Hugh (1986). The Metropolis of Tomorrow. Reprint of 1929 edition. New York: Princeton Mimari Basını. ISBN  0-910413-11-8. With essay by Carol Willis.
  16. ^ a b Ruth Knack; Stuart Meck; Israel Stollman (February 1996). "The Real Story Behind the Standard Planning and Zoning Acts of the 1920 s" (PDF). Land Use Law & Zoning Digest. Alındı 19 Kasım 2017.Republished by the American Planning Association.
  17. ^ "Village of Euclid v. Ambler Realty Co". Case Briefs. Case Briefs LLC. Alındı 19 Kasım 2017.
  18. ^ "HOGG, WILL". Texas Handbook Online. Texas Eyaleti Tarih Derneği. Eksik veya boş | url = (Yardım)
  19. ^ Hudson, Kris (November 18, 2007). "Lack of zoning laws a challenge in Houston". Wall Street Journal. Alındı 25 Nisan 2018. Republished by chicagotribune.com.
  20. ^ "Zoning Without Zoning".
  21. ^ a b "Land Use Regulation and Residential Segregation: Does Zoning Matter?" Christopher Berry, American Law and Economics Review V3 N2 2001 (251-274)
  22. ^ "Home From Nowhere" James Howard Kunstler, The Atlantic Monthly; Eylül 1996
  23. ^ Coy, Peter (October 1, 2007). "How Houston gets along without zoning". Arşivlenen orijinal 2008-10-04 tarihinde.
  24. ^ "Houston Development and Regulations".
  25. ^ Lewyn, Michael (2005). "How Overregulation Creates Sprawl (Even in a City Without Zoning)". Wayne Law Journal. 50 (1171): 1172–1214. SSRN  837244.
  26. ^ Hernandez v. City of Hanford, 41 Cal. 4th 279 (2007) (upholding constitutionality of zoning ordinance regulating which types of stores in which zones may sell furniture in the city of Hanford, Kaliforniya ).
  27. ^ a b Eves
  28. ^ a b Tancredi, Dawn M. (August 15, 2014). "Strike, You're Out! How Zoning Codes Are Being Invalidated". Hukuk 360. Alındı 20 Kasım 2017.
  29. ^ "The Religious Land Use and Institutionalized Persons Act of 2000" (PDF). ACLU National Prison Project. Alındı 20 Kasım 2017.
  30. ^ Holm, Ivar (2006). Mimari ve Endüstriyel Tasarımda Fikirler ve İnançlar: Tutumlar, yönelimler ve temeldeki varsayımlar yapılı çevreyi nasıl şekillendirir?. Oslo Mimarlık ve Tasarım Okulu. ISBN  82-547-0174-1.
  31. ^ Urban Stormwater Management in the United States. 17 Şubat 2009. doi:10.17226/12465. ISBN  978-0-309-12539-0.
  32. ^ "Welcome webvest.info - Hostmonster.com". www.webvest.info.
  33. ^ "Land Development Code". LouisvilleKy.gov.
  34. ^ "Arşivlenmiş kopya". Arşivlenen orijinal 21 Haziran 2008. Alındı 20 Haziran 2008.CS1 Maint: başlık olarak arşivlenmiş kopya (bağlantı)
  35. ^ a b c Duggan
  36. ^ Rothstein, Richard (2017). Hukukun Rengi. Yaşa. ISBN  978-1-63149-453-6.
  37. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2000/jul/27/case_against_council/
  38. ^ http://www.steamboatpilot.com/news/2008/jun/17/fire_death_questions_linger/
  39. ^ June Manning Thomas (December 15, 1997). "RACE, RACISM, AND RACE RELATIONS: LINKAGE WITH URBAN AND REGIONAL PLANNING LITERATURE" (PDF). Arşivlenen orijinal (PDF) 9 Ağustos 2007.
  40. ^ Erickson, Amanda (August 24, 2012). "A Brief History of the Birth of Urban Planning". Atlantik Şehirleri. Atlantic Media Company. Alındı 24 Ağustos 2012.
  41. ^ "Stetson Kennedy Books". Arşivlenen orijinal 28 Eylül 2007. Alındı 19 Ekim 2007.
  42. ^ Washington Eyaleti İnsan Hakları Komisyonu Arşivlendi 16 Nisan 2007, Wayback Makinesi
  43. ^ "Zoning promotes racism and sprawl".
  44. ^ Glaeser, Edward L. and Gyourko, Joseph, The Impact of Zoning on Housing Affordability, 2002 Arşivlendi 26 Eylül 2007, Wayback Makinesi
  45. ^ Ybarra v. Town of Los Altos Hills, 503 F.2d 250, 254 (9th Cir. 1974).
  46. ^ Town of Los Altos Hills v. Adobe Creek Properties, Inc., 32 Cal.App.3d 488 (1973).
  47. ^ Town of Los Altos Hills, 2002 General Plan, Housing Element, 6.
  48. ^ "Housing Appeals Committee (HAC)". Mass.gov.

Dış bağlantılar